상속받은 부동산, 어떤 금액으로 평가할까요?

부모님으로부터 아파트나 상가, 토지 등을 상속받았다면 상속세 신고를 위해 해당 부동산의 가액을 평가해야 합니다.

이때 상속재산을 공시가격으로 평가해야 하는지, 실제 거래되는 시세로 평가해야 하는지에 따라 상속세 계산 결과가 달라집니다.

상속세는 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가를 기준으로 부동산을 평가합니다.

또한 상속 당시의 부동산 평가액은 향후 해당 부동산을 양도할 때 취득가액에도 영향을 줍니다.

따라서 상속세 부담뿐 아니라 향후 양도계획까지 고려하여 적정한 평가방법을 검토할 필요가 있습니다.

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결론부터 말씀드리면

상속받은 부동산은 상속개시일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다.

상속세 및 증여세법 제60조에서는 상속재산을 상속개시일 현재의 시가로 평가하도록 규정하고 있습니다.

여기서 시가란 일반적인 거래에서 형성되는 가액을 의미하며, 법령에서 정한 매매사례가액과 감정평가액 등도 포함됩니다.

시가를 산정하기 어려운 경우에는 공시가격이나 기준시가 등 법정 보충적 평가방법을 적용합니다.

주요 평가방법은 다음과 같습니다.

따라서 상속세 신고 전에는 해당 부동산에 적용할 수 있는 시가자료가 있는지 먼저 확인해야 합니다.

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1. 상속재산의 시가는 어느 기간을 기준으로 판단할까요?

상속세 및 증여세법 시행령 제49조에서는 상속재산의 시가로 인정되는 매매가액과 감정평가액 등의 평가기간을 정하고 있습니다.

상속재산의 일반적인 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다.

예를 들어 2026년 7월 15일에 상속이 발생했다면 원칙적인 평가기간은 다음과 같습니다.

이 기간에 해당 부동산의 매매가액이나 법정 요건을 충족한 감정평가액 등이 있다면 상속세 평가에 반영됩니다.

다만 시가로 인정되는 날짜는 거래의 종류에 따라 달라집니다.

• 매매가액: 매매계약일

• 감정평가액: 가격산정기준일과 감정평가서 작성일

• 수용, 경매, 공매가액: 관련 가액이 결정된 날

예를 들어 아파트의 매매계약이 상속개시일 전 3개월에 체결되었다면, 그 거래가액은 시가로 볼 수 있습니다.

반면 상속개시일 전후 6개월 밖의 거래라고 해서 반드시 제외되는 것은 아닙니다.

상속개시일 전 2년 이내의 거래나 평가기간 이후 법정결정기한까지의 거래도 가격변동의 특별한 사정이 없고 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 인정되면 시가로 적용될 수 있습니다.

따라서 평가기간 내 거래뿐 아니라 그 전후의 거래내역도 필요한 범위에서 확인해야 합니다.

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2. 아파트는 유사매매사례가액을 확인해야 합니다

아파트는 동일한 단지에서 비슷한 면적과 가격의 다른 세대가 거래된 사례를 확인할 수 있습니다.

이러한 거래가액을 일정한 요건에 따라 상속재산의 시가로 인정하는 것을 유사매매사례가액이라고 합니다.

다만 같은 아파트 단지에서 거래되었다는 이유만으로 모든 거래가격을 적용하는 것은 아닙니다.

공동주택가격이 있는 아파트의 경우에는 다음 요건을 검토합니다.

이 요건을 충족하는 주택이 여러 개라면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 기준으로 유사재산을 판단하는 규정도 적용됩니다.

또한 유사매매사례가액은 평가기간과 상속세 신고일까지의 거래 여부 등 별도의 시가인정 요건을 충족해야 합니다.

사례로 살펴보면

2026년 7월에 A씨가 아파트를 상속받았다고 가정하겠습니다.

해당 아파트의 공동주택가격은 7억원이고, 같은 단지에서 면적과 공동주택가격 요건을 충족하는 다른 세대가 11억원에 거래되었습니다.

해당 거래가 법령에서 정한 유사매매사례가액 요건을 충족하고 우선 적용되는 다른 시가자료가 없다면 상속세 평가액은 공시가격 7억원이 아니라 유사매매사례가액 11억원이 됩니다.

따라서 아파트를 상속받은 경우에는 공시가격뿐 아니라 유사매매사례가액이 존재하는지 먼저 확인해야 합니다.

국세청 홈택스에서도 상속재산 평가를 위한 매매사례가액 등의 조회서비스를 제공하고 있습니다.

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3. 상가와 토지는 감정평가를 받는 것이 좋습니다

아파트와 달리 상가나 토지는 동일하거나 유사한 부동산의 거래사례를 찾기 어려운 경우가 많습니다.

같은 건물의 상가라도 층수와 위치, 면적, 임대수익 등에 따라 가액이 달라질 수 있으며, 토지도 도로접면과 용도지역, 형상 등에 따라 가치가 달라집니다.

따라서 상가와 토지는 시가자료를 확인한 뒤 감정평가를 통해 상속재산가액을 산정할지 검토하는 경우가 많습니다.

감정평가는 몇 개 기관에서 받아야 할까요?

상속세 및 증여세법에서는 감정평가액을 시가로 인정하기 위한 요건을 정하고 있습니다.

일반적으로 두 개 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 경우에는 감정가액의 평균액을 적용합니다.

다만 기준시가가 10억원 이하인 부동산은 하나의 감정기관에서 평가한 가액도 법정 요건을 충족하면 시가로 인정됩니다.

감정평가액을 시가로 적용하려면 감정평가서 작성일과 가격산정기준일 등이 법정 평가기간에 해당하는지도 확인해야 합니다.

또한 감정평가를 받았더라도 해당 감정가액이 법령상 시가로 인정되지 않는 사유가 있다면 상속세 평가에 그대로 적용할 수 없습니다.

감정평가를 진행하기 전에는 부동산의 기준시가와 평가기간, 다른 시가자료의 존재 여부를 함께 검토하는 것이 좋습니다.

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4. 시가를 확인하기 어렵다면 어떻게 평가할까요?

해당 부동산에 적용할 매매가액이나 감정평가액 등 시가자료가 없고 시가를 산정하기 어렵다면 법정 보충적 평가방법을 적용합니다.

상속세 및 증여세법 제61조에서는 부동산 종류에 따른 평가방법을 정하고 있습니다.

예를 들어 상속받은 토지에 적용할 시가자료가 없다면 개별공시지가를 기준으로 평가합니다.

일반적인 상가건물도 시가를 산정하기 어려운 경우 토지와 건물을 각각 평가하거나 해당 부동산에 적용되는 일괄고시 기준시가를 적용합니다.

다만 보충적 평가방법은 시가를 산정하기 어려울 때 적용하는 방법입니다.

공시가격이나 기준시가가 실제 거래가격보다 낮다는 이유만으로 해당 금액을 선택하여 신고할 수 있는 것은 아닙니다.

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5. 감정평가를 받으면 상속세가 증가할까요?

감정평가를 통해 기존 공시가격이나 기준시가보다 높은 금액으로 상속재산을 평가하면 상속세 과세가액이 증가합니다.

다만 실제 납부할 상속세가 증가하는지는 상속재산 전체의 규모와 각종 상속공제에 따라 달라집니다.

예를 들어 상속받은 상가의 기준시가가 5억원이고 감정평가액이 8억원이라면 평가금액에 3억원의 차이가 발생합니다.

다른 조건이 같다면 감정평가액을 적용할 경우 상속세 과세가액이 3억원 증가합니다.

다만 상속공제를 적용한 결과 과세표준이 발생하지 않는다면 실제 납부할 상속세는 없을 수 있습니다.

반대로 이미 상당한 상속세가 발생하는 상황이라면 평가액 증가에 따라 추가 세금이 발생할 수 있습니다.

따라서 감정평가를 진행할 때에는 해당 부동산만 따로 볼 것이 아니라 전체 상속재산과 채무, 상속공제를 반영한 세액을 함께 계산해야 합니다.

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6. 상속 당시 평가액은 나중에 양도소득세에도 영향을 줍니다

상속받은 부동산을 향후 양도할 계획이라면 상속 당시의 평가액을 함께 검토해야 합니다.

상속받은 부동산의 양도소득세를 계산할 때에는 원칙적으로 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 상속개시일 현재의 가액을 취득가액으로 적용하기 때문입니다.

즉, 상속 당시 평가액이 높아지면 향후 양도소득세 계산 시 취득가액도 높아집니다.

사례로 살펴보면

상속받은 상가를 향후 12억원에 양도한다고 가정하겠습니다.

상속 당시의 평가액에 따라 양도차익은 다음과 같이 달라집니다.

이 사례는 상속재산 평가액이 법적으로 인정된다는 가정이며, 필요경비와 각종 공제는 반영하지 않은 단순 비교입니다.

상속재산 평가액이 5억원이라면 양도차익은 7억원이지만, 8억원으로 평가되었다면 양도차익은 4억원으로 줄어듭니다.

따라서 상속세 신고 당시 평가액이 높아지더라도 향후 양도소득세 부담은 줄어들 수 있습니다.

다만 감정평가액이 높다는 이유만으로 항상 유리한 것은 아닙니다.

상속세가 얼마나 증가하는지, 향후 양도 시 양도소득세가 얼마나 감소하는지, 실제 양도 시점과 세율은 어떻게 되는지를 함께 계산해야 합니다.

특히 상속세가 발생하지 않는 경우라면 적정한 감정평가를 통해 향후 양도소득세 취득가액을 확보하는 방안을 검토할 수 있습니다.

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7. 상속세 신고 후에도 부동산 평가액이 달라질 수 있을까요?

상속세는 신고내용을 바탕으로 과세관청이 과세표준과 세액을 결정하는 세목입니다.

따라서 납세자가 부동산을 특정 금액으로 평가하여 신고했더라도 과세관청이 해당 평가액의 적정성을 검토하게 되며 상속세에서 흔하게 발생하는 과세 쟁점입니다.

특히 시가자료가 부족한 상가나 토지 등은 과세관청의 감정평가를 통해 신고 당시 평가액과 다른 시가가 산정되는 경우도 있습니다.

예를 들어 상가를 기준시가 5억원으로 신고했더라도 과세관청이 법정 요건에 따라 감정평가를 진행하여 8억원의 시가를 확인한다면 상속세 과세가액이 증가할 수 있습니다.

다만 감정평가가 이루어졌다는 이유만으로 모든 금액이 인정되는 것은 아닙니다. 평가기간과 감정평가의 적정성 등 관련 법정 요건을 충족해야 합니다.

따라서 상속세 신고 당시 시가자료를 어떻게 확인했는지, 어떤 근거로 해당 평가액을 적용했는지에 관한 자료를 보관해야 합니다.

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실제로 확인하거나 준비할 사항

상속받은 부동산을 평가하기 전에는 다음 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

• 부동산의 종류와 소유지분

• 상속개시일과 평가기간

• 해당 부동산의 매매거래 여부

• 아파트 등 유사재산의 매매사례가액

• 감정평가액 등 다른 시가자료의 존재 여부

• 공동주택가격, 개별공시지가 및 건물 기준시가

• 감정평가 필요 여부와 평가기관 수

• 전체 상속재산과 적용 가능한 상속공제

• 상속재산 평가액별 예상 상속세

• 향후 부동산 보유 또는 양도계획

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주의할 점

1. 공시가격보다 시가자료를 먼저 확인해야 합니다

상속세는 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가를 기준으로 평가합니다.

따라서 공시가격이나 기준시가가 낮다는 이유만으로 해당 금액을 선택하여 신고할 수는 없습니다.

매매가액과 유사매매사례가액, 감정평가액 등 적용 가능한 시가자료를 먼저 확인해야 합니다.

2. 평가기간이 지난 거래도 시가로 인정될 수 있습니다

일반적인 상속재산 평가기간은 상속개시일 전후 6개월입니다.

다만 일정한 요건을 충족하고 재산평가심의위원회의 심의를 거친 경우에는 평가기간 밖의 거래가액도 시가로 인정될 수 있습니다.

따라서 평가기간 내 거래가 없다는 이유만으로 곧바로 기준시가를 적용하는 것은 적절하지 않습니다.

3. 감정평가 시기는 상속세 신고일정에 맞춰 결정해야 합니다

감정평가액을 상속세 평가에 적용하려면 가격산정기준일과 감정평가서 작성일 등 법정 요건을 충족해야 합니다.

특히 상속개시 후 상당한 시간이 지난 뒤 감정평가를 의뢰하면 일반적인 평가기간 내에 감정평가를 완료하기 어려울 수 있습니다.

감정평가를 고려하고 있다면 상속세 신고기한과 감정평가에 소요되는 기간을 함께 확인해야 합니다.

4. 상속세와 양도소득세를 함께 고려해야 합니다

상속재산 평가액이 높아지면 상속세 과세가액이 증가하지만 향후 양도소득세 취득가액도 높아집니다.

반대로 낮은 평가액을 적용하면 상속세 부담은 줄어들더라도 향후 양도소득세 부담이 증가할 수 있습니다.

따라서 부동산을 장기간 보유할 계획인지, 가까운 시일 내 양도할 계획인지에 따라 적정한 평가방법을 검토해야 합니다.

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별도 검토가 필요한 경우

• 상속받은 아파트에 유사매매사례가액이 여러 개 있는 경우

• 상가나 토지에 적용할 시가자료가 부족한 경우

• 감정평가액과 기준시가의 차이가 큰 경우

• 상속세 신고 후 과세관청의 감정평가가 진행되는 경우

• 부동산을 상속받은 후 단기간 내 양도할 계획이 있는 경우

• 상속세가 발생하지 않더라도 향후 양도소득세가 예상되는 경우

• 상속재산에 여러 부동산이 포함되어 평가방법별 세액 차이가 큰 경우

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정리

상속받은 부동산은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가로 평가합니다.

아파트는 해당 부동산의 매매가액과 유사매매사례가액을 확인하고, 상가와 토지는 감정평가액 등 시가자료를 검토해야 합니다.

시가를 산정하기 어려운 경우에는 공시가격이나 기준시가 등 법정 보충적 평가방법을 적용합니다.

또한 상속재산 평가액은 상속세뿐 아니라 향후 양도소득세 취득가액에도 영향을 줍니다.

따라서 부동산의 종류와 시가자료를 확인하고, 감정평가 여부와 향후 양도계획까지 고려하여 상속세 신고에 적용할 평가액을 결정하는 것이 좋습니다.

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