증여받은 부동산, 10년 내 팔면 세금이 더 나올 수 있습니다. 양도소득세 이월과세

부모님이나 배우자에게 증여받은 부동산을 매도하려고 할 때, 양도소득세는 어떤 금액을 기준으로 계산해야 할까요?

일반적으로 증여받은 부동산의 취득가액은 증여 당시 세법상 평가액을 기준으로 합니다.

하지만 배우자나 부모 등 일정한 가족에게 증여받은 부동산을 일정 기간 안에 매도한다면 이야기가 달라집니다.

양도소득세 이월과세가 적용되면 증여 당시 평가액이 아니라 증여자가 처음 취득한 금액을 기준으로 양도차익을 계산하기 때문입니다.

따라서 증여받은 부동산을 매도할 때는 증여일과 증여자와의 관계, 증여자의 당초 취득가액을 먼저 확인해야 합니다.

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결론부터 말씀드리면

배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 부동산을 일정 기간 이내에 양도하면 원칙적으로 이월과세가 적용됩니다.

이월과세는 증여받은 자산의 양도차익을 계산할 때 증여자의 취득가액을 승계하도록 하는 제도입니다.

✓ 적용대상: 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 토지, 건물 등 일정한 자산

✓ 적용기간: 2023년 이후 증여받은 부동산은 원칙적으로 10년 이내 양도 시 적용

✓ 취득가액: 증여 당시 평가액이 아니라 증여자의 당초 취득가액 적용

✓ 보유기간: 장기보유특별공제 및 세율 적용 시 원칙적으로 증여자의 취득일부터 계산

✓ 필요경비: 증여자의 법정 필요경비와 수증자의 증여세 상당액 등 검토

✓ 예외사항: 증여자 사망, 일정한 1세대 1주택 비과세, 공익사업 수용, 결정세액 비교 등에 따른 적용 제외

특히 2026년부터는 증여자인 직계존비속이 양도 당시 사망한 경우에도 이월과세가 적용되지 않도록 개정되었습니다.

다만 이월과세가 적용되지 않는다고 해서 양도소득세까지 면제되는 것은 아닙니다.

1. 양도소득세 이월과세란 무엇일까요?

이월과세는 배우자나 직계존비속에게 자산을 증여한 뒤 단기간에 양도하여 양도소득세 부담을 줄이는 것을 제한하기 위한 제도입니다.

예를 들어 부모가 2억원에 취득한 토지의 가치가 5억원으로 상승했다고 가정하겠습니다.

부모가 직접 5억원에 매도한다면 양도차익은 3억원입니다.

그런데 토지를 자녀에게 증여하고 자녀가 곧바로 5억원에 매도할 경우, 증여 당시 평가액인 5억원을 취득가액으로 인정한다면 양도차익이 거의 발생하지 않습니다.

이러한 경우를 방지하기 위해 일정한 요건을 충족하면 부모가 처음 취득한 금액을 기준으로 양도차익을 계산하도록 한 것입니다.

이월과세가 적용되더라도 양도소득세 납세의무자는 부동산을 양도한 수증자입니다.

증여자가 대신 양도소득세를 납부하는 제도는 아닙니다.

2. 누구에게 증여받은 경우 적용될까요?

소득세법 제97조의2에 따른 이월과세는 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 일정한 자산을 대상으로 합니다.

부모가 자녀에게 증여하는 경우뿐만 아니라 자녀가 부모에게 증여하는 경우에도 적용될 수 있습니다.

다만 배우자나 직계존비속에 해당하더라도 양도 당시 증여자의 사망 여부 등에 따라 적용이 제외될 수 있습니다.

또한 이월과세 대상이 아닌 특수관계인에게 자산을 증여한 후 양도하는 경우에는 소득세법 제101조의 부당행위계산 부인 규정을 별도로 검토해야 합니다.

3. 증여받고 몇 년이 지나야 이월과세가 적용되지 않을까요?

현재 부동산에 대한 이월과세 적용기간은 원칙적으로 10년입니다.

다만 2023년부터 종전 5년에서 10년으로 확대되었으므로 언제 증여받았는지 확인해야 합니다.

예를 들어 2022년에 부모에게 증여받은 상가라면 종전 5년 규정을 적용하여 판단합니다.

반면 2025년에 증여받은 상가를 2030년에 양도한다면 10년 이내 양도에 해당하므로 원칙적으로 이월과세가 적용됩니다.

이월과세 적용기간은 실제 증여일과 양도일을 기준으로 판단하며, 법에서는 관련 연수를 등기부에 기재된 소유기간에 따르도록 규정하고 있습니다.

또한 부동산 외 자산은 별도로 구분해야 합니다.

2025년 1월 1일 이후 증여받은 양도소득세 과세대상 주식 등에는 원칙적으로 1년의 이월과세 적용기간이 도입되었습니다.

부동산을 취득할 수 있는 권리나 시설물이용권 등도 관련 법령에 따라 이월과세 대상이 될 수 있으므로 자산의 종류별로 확인해야 합니다.

4. 이월과세가 적용되면 필요경비는 어떻게 계산할까요?

이월과세가 적용될 때는 증여자의 취득가액뿐만 아니라 양도소득세 계산상 인정되는 필요경비도 함께 확인해야 합니다.

대표적으로 다음 항목을 검토합니다.

여기서 중요한 것은 증여세와 기타 필요경비를 구분하여 계산해야 한다는 점입니다.

증여세 상당액

이월과세가 적용되더라도 증여세 납세의무가 없어지는 것은 아닙니다.

다만 수증자가 해당 자산에 대해 납부했거나 납부할 증여세 상당액은 법령에 따라 양도소득세 필요경비에 산입할 수 있습니다.

이때 여러 재산을 함께 증여받은 경우 등에는 해당 양도자산에 대응하는 증여세 상당액을 계산해야 하며, 필요경비 산입한도도 확인해야 합니다.

따라서 실제 납부한 증여세 전액을 항상 그대로 공제할 수 있는 것은 아닙니다.

증여 당시 취득세와 등기비용

수증자가 증여받으면서 부담한 취득세와 등기 관련 비용도 별도로 확인해야 합니다.

이러한 비용은 실제 지출 여부와 비용의 성격, 적용되는 필요경비 계산규정에 따라 공제 가능성을 검토해야 합니다.

특히 이월과세는 증여자의 취득가액을 사용하는 특례이므로 수증자의 모든 지출액이 인정된다고 생각해서는 안 됩니다.

또한 증여받은 후 수증자가 지출한 공사비도 건물의 가치를 증가시키는 자본적 지출인지, 일반적인 수선비인지에 따라 판단이 달라집니다.

따라서 증여자의 취득계약서뿐만 아니라 수증자의 증여세 신고서, 취득세 납부내역, 공사비 증빙도 함께 확인해야 합니다.

5. 이월과세가 적용되면 보유기간도 승계될까요?

이월과세가 적용되면 장기보유특별공제와 세율 적용을 위한 보유기간은 원칙적으로 증여자의 최초 취득일부터 계산합니다.

예를 들어 부모가 2015년에 토지를 취득하여 2024년에 자녀에게 증여했고, 자녀가 2026년에 양도한다고 가정하겠습니다.

이월과세가 적용된다면 장기보유특별공제의 보유기간은 자녀가 증여받은 2024년부터가 아니라 부모가 취득한 2015년부터 계산합니다.

따라서 취득가액뿐만 아니라 보유기간도 증여자의 취득 이력을 반영할 수 있습니다.

다만 주택의 1세대 1주택 비과세 요건과 거주기간은 별도로 판단해야 합니다.

증여자의 거주기간도 승계될까요?

아버지가 2010년에 주택을 취득하여 10년 동안 거주한 후 2024년에 자녀에게 증여했다고 가정하겠습니다.

자녀는 해당 주택에서 거주하지 않고 2026년에 매도하려고 합니다.

이 경우 다음 사항을 구분해야 합니다.

자녀에게 2년 거주요건이 적용되는 상황이라면 아버지가 과거에 장기간 거주했다는 사실만으로 자녀의 거주요건이 충족되는 것은 아닙니다.

반면 별도의 거주요건이 적용되지 않고, 자녀가 증여 후 필요한 보유기간과 1세대 1주택 요건을 충족했다면 비과세를 검토할 수 있습니다.

또한 고가의 1세대 1주택에 적용되는 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 나누어 계산합니다.

이월과세에 따라 증여자의 보유기간을 반영할 수 있더라도 증여자의 거주기간까지 합산되는 것은 아닙니다.

따라서 이월과세에 따른 취득가액과 보유기간 승계, 1세대 1주택 비과세의 보유 및 거주요건은 구분해서 검토해야 합니다.

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사례로 살펴보면

A씨는 아버지에게 증여받은 토지를 매도하려고 합니다.

다른 필요경비와 공제는 제외하고 단순 양도차익만 비교하겠습니다.

이월과세가 적용되면 증여 당시 평가액인 5억원이 아니라 아버지의 당초 취득가액 2억원을 사용하므로 단순 양도차익은 1억원에서 4억원으로 증가합니다.

다만 실제 양도소득세를 계산할 때는 인정되는 필요경비와 증여세 상당액, 장기보유특별공제, 기본공제 등을 추가로 반영해야 합니다.

6. 이월과세가 적용되지 않는 경우도 있습니다

배우자나 직계존비속에게 증여받은 자산을 적용기간 안에 양도하더라도 모든 경우에 이월과세가 적용되는 것은 아닙니다.

소득세법에서는 일정한 적용 제외 사유를 정하고 있습니다.

① 증여자가 양도 당시 사망한 경우

2026년부터는 증여자인 직계존비속이 양도 당시 사망한 경우에도 이월과세가 적용되지 않도록 규정이 개정되었습니다.

기존에는 배우자의 사망으로 혼인관계가 소멸한 경우에 대한 제외 규정이 있었으며, 이번 개정으로 직계존비속의 사망까지 범위가 확대되었습니다.

직계존비속 사망에 따른 적용 제외 규정은 2026년 1월 1일 이후 양도하는 자산부터 적용됩니다.

따라서 과거에 부모에게 증여받은 부동산이라도 2026년 이후 양도하는 경우에는 증여자인 부모가 양도 당시 생존해 있는지 확인해야 합니다.

다만 이월과세가 적용되지 않더라도 일반적인 양도소득세 계산과 다른 특례의 적용 여부는 별도로 검토해야 합니다.

② 일정한 공익사업 수용

사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 자산이 법령에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다.

다만 단순히 공익사업으로 수용된다는 이유만으로 모두 제외되는 것은 아닙니다.

증여일과 사업인정고시일, 실제 수용 관련 법률 등을 함께 확인해야 합니다.

③ 일정한 1세대 1주택 비과세 해당

이월과세를 적용할 경우 소득세법상 1세대 1주택 비과세 대상 주택의 양도에 해당하게 된다면 이월과세를 적용하지 않는 예외가 있습니다.

다만 증여자의 취득가액을 승계한다고 해서 증여자의 거주기간이나 1세대 1주택 요건까지 모두 승계되는 것은 아닙니다.

따라서 주택 수와 보유기간, 거주기간 등을 구분해서 판단해야 합니다.

또한 이월과세가 적용되지 않는 경우에도 소득세법 제101조에 따른 부당행위계산 부인 규정은 별도로 검토할 필요가 있습니다.

다만 해당 규정은 특수관계, 세 부담 감소 여부, 양도대금의 실질 귀속 등 별도의 요건을 갖추어야 하므로 이월과세가 배제되었다는 이유만으로 자동 적용되는 것은 아닙니다.

④ 이월과세를 적용한 세액이 오히려 적은 경우

이월과세를 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 이월과세를 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적다면 이월과세를 적용하지 않습니다.

이는 취득가액뿐만 아니라 적용 세율과 장기보유특별공제 등 다른 계산요소에 따라서도 세액이 달라질 수 있기 때문입니다.

따라서 이월과세의 적용 여부를 판단할 때는 단순 양도차익뿐만 아니라 각각의 방법으로 계산한 결정세액을 비교해야 하는 경우가 있습니다.

7. 증여받은 주택은 추가로 무엇을 확인해야 할까요?

증여받은 자산이 주택이라면 일반적인 토지나 상가보다 검토할 사항이 많습니다.

주택의 경우에는 취득가액뿐만 아니라 다음 사항들도 양도소득세에 영향을 미치기 때문입니다.

• 양도 당시 세대별 주택 수

• 수증자의 보유기간 및 실제 거주기간

• 조정대상지역 취득 여부와 거주요건

• 1세대 1주택 비과세 적용 여부

• 장기보유특별공제 적용 여부

• 다주택자 중과 규정 적용 여부

• 이월과세 적용 여부와 법정 적용 제외 사유

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실제로 확인하거나 준비할 사항

• 증여자와 수증자의 관계를 확인했는지

• 증여일과 양도예정일을 확인했는지

• 증여자의 사망 여부 등 적용 제외 사유를 확인했는지

• 증여 당시 적용되는 이월과세 기간을 확인했는지

• 증여자의 최초 취득가액과 취득일을 확인했는지

• 증여세 신고서와 납부내역을 확인했는지

• 증여자 및 수증자의 필요경비 증빙을 확인했는지

• 장기보유특별공제와 적용 세율을 검토했는지

• 이월과세 적용 및 미적용 시 결정세액을 비교했는지

• 주택이라면 비과세 요건과 실제 거주기간을 확인했는지

• 부당행위계산 부인 규정의 적용 여부를 검토했는지

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주의할 점

1. 증여세를 신고했다고 증여가액이 양도소득세 취득가액으로 인정되는 것은 아닙니다

증여 당시 세법상 평가액으로 증여세를 신고했더라도 이월과세가 적용되면 증여자의 당초 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산합니다.

따라서 증여세 신고서에 기재된 증여재산가액만으로 양도소득세를 계산해서는 안 됩니다.

2. 증여자의 사망 여부와 이혼 여부는 구분해야 합니다

2026년 이후 양도분부터는 증여자인 직계존비속이 양도 당시 사망한 경우 이월과세 적용대상에서 제외됩니다.

배우자도 사망으로 혼인관계가 소멸한 경우에는 적용되지 않습니다.

반면 배우자와 이혼했다는 사실만으로 이월과세가 배제되지는 않습니다.

따라서 증여자와 수증자의 관계 및 양도 당시 상황을 확인해야 합니다.

3. 이월과세가 적용되지 않아도 부당행위계산 규정이 문제 될 수 있습니다

특수관계인에게 부동산을 증여한 후 단기간에 양도하는 거래에서는 이월과세 외에 부당행위계산 부인 규정도 검토해야 합니다.

이 경우 증여자와 수증자의 관계, 증여 후 양도까지의 기간, 세 부담 감소 여부 및 실제 양도대금 귀속 등을 확인합니다.

다만 두 제도는 적용요건과 납세의무자가 다를 수 있으므로 각각 구분해서 판단해야 합니다.

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별도 검토가 필요한 경우

• 배우자에게 부동산을 증여한 뒤 양도하려는 경우

• 부모에게 증여받은 주택이나 상가를 매도하는 경우

• 증여 이후 부모 또는 배우자가 사망한 경우

• 증여 이후 이혼한 경우

• 증여받은 주택의 1세대 1주택 비과세를 검토하는 경우

• 증여받은 부동산이 공익사업으로 수용되는 경우

• 증여받은 토지가 비사업용 토지에 해당할 가능성이 있는 경우

• 수증자가 부담한 취득세와 증여세 등의 필요경비를 검토하는 경우

• 증여와 양도에 따른 전체 세 부담을 비교하려는 경우

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정리

배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 일정 기간 안에 양도하면 원칙적으로 양도소득세 이월과세가 적용됩니다.

이 경우 증여 당시 평가액이 아니라 증여자의 당초 취득가액을 사용하므로 예상했던 것보다 양도차익이 커질 수 있습니다.

다만 증여세 상당액의 필요경비 산입, 보유기간 승계, 1세대 1주택 비과세 및 법정 적용 제외 사유도 함께 검토해야 합니다.

특히 2026년부터는 증여자인 직계존비속이 양도 당시 사망한 경우에도 이월과세가 적용되지 않도록 개정되었습니다.

또한 2023년 이전 증여분과 이후 증여분은 적용기간이 다르므로 증여시기를 정확하게 확인해야 합니다.

따라서 증여받은 부동산을 매도하려면 증여자와의 관계, 증여일, 당초 취득가액, 증여자 사망 여부를 확인하고 이월과세와 관련 예외규정을 함께 검토하는 것이 중요합니다.

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