가족 간 부동산 거래에서 주의해야 할 양도소득세 부당행위계산 문제

가족에게 부동산을 시세보다 싸게 팔거나, 가족에게 증여한 부동산을 그 가족이 다시 팔면 양도소득세는 어떻게 계산될까요?

가족 간 거래라고 해서 반드시 시가대로 거래해야 하는 것은 아닙니다.

하지만 특수관계인과의 거래를 통해 양도소득세 부담이 부당하게 줄어든 경우에는 실제 거래금액과 관계없이 세금을 다시 계산할 수 있습니다.

또한 특수관계인에게 부동산을 증여한 후 그 사람이 제3자에게 다시 양도하는 경우에는 일정한 요건에 따라 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부과할 수도 있습니다.

이를 양도소득세의 부당행위계산 부인이라고 합니다.

결론부터 말씀드리면

특수관계인과의 거래로 양도소득세 부담을 부당하게 줄인 경우에는 실제 거래내용과 다른 방식으로 양도소득세를 계산할 수 있습니다.

대표적으로 다음 두 가지 상황을 구분해야 합니다.

✓ 저가양도 또는 고가취득: 특수관계인에게 시가보다 저렴하게 팔거나 비싸게 취득한 경우

✓ 증여 후 재양도: 특수관계인에게 증여한 자산을 수증자가 일정 기간 안에 제3자에게 양도한 경우

✓ 저가양도 판단: 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우

✓ 증여 후 재양도 기간: 2023년 이후 증여분은 원칙적으로 증여일부터 10년 이내

✓ 증여 후 재양도 적용 시: 증여자에게 양도소득세 과세, 수증자는 연대납세의무, 당초 증여세는 부과하지 않음

✓ 중요한 예외: 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속되었다면 증여자가 직접 양도한 것으로 보는 규정은 적용하지 않음

가족 간 거래라는 이유만으로 부당행위계산 부인이 적용되는 것은 아닙니다.

실제 거래가액과 시가의 차이, 세 부담 감소 여부, 양도대금의 실질 귀속 등을 구분해서 판단해야 합니다.

1. 부당행위계산 부인이란 무엇일까요?

소득세법 제101조에서는 거주자가 특수관계인과 거래하면서 양도소득세 부담을 부당하게 감소시킨 경우, 그 거래내용과 관계없이 양도소득금액을 다시 계산할 수 있도록 정하고 있습니다.

예를 들어 시가 10억원인 부동산을 가족에게 6억원에 매도했다고 가정하겠습니다.

실제 매매대금은 6억원이지만, 부당행위계산 부인 요건을 충족한다면 양도소득세를 계산할 때 10억원을 양도가액으로 적용하게 됩니다.

즉, 실제 받은 금액보다 높은 금액을 기준으로 양도소득세가 계산될 수 있는 것입니다.

다만 시가와 거래가액의 차이가 있다는 사실만으로 모든 거래에 해당 규정이 적용되는 것은 아니며, 특수관계 여부와 법정 금액기준, 조세 부담의 부당한 감소 여부를 함께 검토해야 합니다.

특수관계인은 누구일까요?

부당행위계산 부인에서 말하는 특수관계인은 국세기본법 시행령에서 정하고 있습니다.

구분	주요 범위
친족관계	4촌 이내의 혈족, 3촌 이내의 인척, 배우자(사실상 혼인관계 포함) 등
경제적 연관관계	임원 및 사용인(임직원), 본인의 금전 등으로 생계를 유지하는 사람 등
경영지배관계	본인이 지배적 영향력을 행사하는 법인 등

따라서 부모, 자녀, 형제자매뿐만 아니라 삼촌, 사촌, 배우자의 부모 등도 특수관계인에 해당할 수 있습니다.

2. 가족에게 부동산을 시가보다 싸게 팔면 어떻게 될까요?

가족 등 특수관계인에게 부동산을 저렴하게 매도하는 경우에는 실제 거래가액이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세를 계산해야 합니다.

소득세법 시행령 제167조에서는 다음 중 하나에 해당하는 경우를 판단기준으로 정하고 있습니다.

시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상인 경우
시가와 거래가액의 차액이 시가의 5% 이상인 경우

두 요건을 모두 충족해야 한다는 의미가 아니라 어느 하나에 해당하면 적용 대상이 된다는 의미입니다.

구분	금액
부동산 시가	10억원
실제 양도가액	8억원
시가와 거래가액의 차이	2억원
시가 대비 차이	20%

이 경우 시가와 거래가액의 차이가 시가의 5% 이상이므로 부당행위계산 부인 여부를 검토해야 합니다.

요건을 충족해 시가가 양도가액으로 적용된다면 양도소득세는 실제 매매대금 8억원이 아닌 10억원을 기준으로 계산하게 됩니다.

양수자의 증여세는 기준이 다릅니다

가족에게 부동산을 저렴하게 양도한 경우에는 양수자에게 저가양수에 따른 증여세가 발생하는지도 별도로 검토해야 합니다.

양도자의 양도소득세와 양수자의 증여세는 판단기준이 다릅니다.

구분	양도자의 양도소득세	양수자의 증여세
근거 규정	소득세법 시행령 제167조	상속세 및 증여세법 제35조
판단기준 (특수관계인 간 거래)	차액이 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상	차액이 3억원 이상 또는 시가의 30% 이상
위 사례(차액 2억원, 20%)	해당	해당하지 않음

같은 거래라도 양도자에게는 부당행위계산 부인이 문제 되지만, 양수자에게는 저가양수에 따른 증여세가 과세되지 않을 수 있습니다.

또한 저가양수에 따른 증여세가 과세되는 경우에도 시가와 거래가액의 차액 전부가 아니라, 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액을 증여재산가액으로 계산합니다.

배우자나 직계존비속에게 양도하면 증여로 추정합니다

배우자 또는 직계존비속에게 재산을 양도한 경우에는 상속세 및 증여세법 제44조에 따라 양수자가 그 재산을 증여받은 것으로 추정하게 됩니다.

이 경우 실제로 대가를 지급하고 양도받았다는 사실을 입증해야 합니다.

따라서 부모와 자녀, 부부 사이의 매매라면 매매계약서뿐만 아니라 매매대금의 출처와 실제 지급내역을 함께 준비해야 합니다.

3. 가족에게 증여받은 부동산을 다시 팔면 어떻게 될까요?

부당행위계산 부인은 가족에게 부동산을 저렴하게 매도하는 경우뿐 아니라, 증여한 자산을 수증자가 제3자에게 다시 양도하는 거래에서도 문제 될 수 있습니다.

소득세법 제101조 제2항에서는 특수관계인에게 자산을 증여한 후 수증자가 일정 기간 안에 다시 양도한 경우, 법정 요건을 충족하면 증여자가 직접 양도한 것으로 봅니다.

단계	내용
① 증여자	부동산을 특수관계인에게 증여
② 수증자	증여받은 부동산을 제3자에게 양도
③ 세무상 검토	세 부담이 감소했는지, 양도소득이 누구에게 귀속되었는지 확인

다만 이 규정은 모든 가족 간 증여에 동일하게 적용되는 것은 아닙니다.

배우자와 직계존비속에게 증여한 경우에는 소득세법 제97조의2에 따른 이월과세 적용 여부를 먼저 검토합니다.

이월과세가 적용되는 경우에는 이 규정이 적용되지 않습니다.

반면 배우자나 직계존비속에게 증여했더라도 1세대 1주택 비과세 등의 사유로 이월과세가 적용되지 않는다면, 이 규정의 검토 대상이 됩니다.

형제자매 등 이월과세 대상이 아닌 특수관계인에게 증여한 후 양도하는 거래도 이 규정의 주요 검토 대상입니다.

4. 증여 후 양도에 대한 부당행위계산 부인의 적용요건

소득세법 제101조 제2항에 따른 증여 후 재양도의 부당행위계산 부인은 다음 요건을 검토합니다.

① 특수관계인에게 증여했는지

우선 증여자와 수증자가 세법상 특수관계인에 해당하는지 확인합니다.

다만 이월과세를 적용받는 배우자 및 직계존비속은 이 규정의 적용대상에서 제외되므로, 두 제도의 적용관계를 먼저 구분해야 합니다.

② 증여 후 10년 이내에 다시 양도했는지

2023년 1월 1일 이후 증여받은 자산은 원칙적으로 증여일부터 10년 이내의 재양도 여부를 확인합니다.

2022년 12월 31일 이전 증여분은 종전 5년 규정을 적용합니다.

③ 증여 후 양도가 세금 측면에서 유리한지

다음 두 가지 세액을 비교합니다.

구분	비교할 세액
증여 후 양도	수증자의 증여세 + 수증자의 양도소득세
증여자의 직접 양도	증여자가 직접 양도한 것으로 보아 계산한 양도소득세

증여 후 양도의 세액 합계가 증여자의 직접 양도세액보다 적은 경우 부당행위계산 부인의 법정 요건에 해당할 수 있습니다.

이때 단순히 실제 납부세액을 더하는 것이 아니라 법령에서 정한 산출세액에서 공제 및 감면세액 등을 반영한 세액으로 비교해야 합니다.

④ 양도소득이 실제로 누구에게 귀속되었는지

이 부분이 특히 중요합니다.

소득세법 제101조 제2항 단서는 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 증여자가 직접 양도한 것으로 보지 않는다고 명시하고 있습니다.

따라서 증여 후 양도라는 거래 형태와 세액 차이만으로 적용 여부가 확정되는 것은 아니며, 양도대금을 누가 수령했고, 실제로 누가 관리하고 사용했는지 등을 확인해야 합니다.

사례로 살펴보면

A씨는 오래전에 취득한 토지를 형제 B씨에게 증여했습니다.

B씨는 증여받은 토지를 1년 뒤 제3자에게 매도했습니다.

구분	금액 및 시기
A씨의 당초 취득가액	2억원
증여 당시 토지 평가액	5억원
B씨의 양도가액	6억원
증여 후 양도까지의 기간	1년

다른 필요경비 등을 제외하고 단순 양도차익을 비교하면 다음과 같습니다.

구분	증여 후 B씨 양도	A씨 직접 양도 가정
양도가액	6억원	6억원
취득가액	5억원	2억원
단순 양도차익	1억원	4억원

증여 후 양도한 경우에는 증여 당시 평가액을 취득가액으로 사용하므로, A씨가 직접 매도하는 경우보다 양도차익이 작게 계산됩니다.

물론 이것만으로 부당행위계산 부인이 적용되는 것은 아닙니다.

먼저 B씨의 증여세와 양도소득세 합계가 A씨가 직접 양도했을 경우의 양도소득세보다 적은지 확인해야 합니다.

형제자매 간 증여는 증여재산공제가 1천만원에 불과하므로 B씨의 증여세 부담이 상당할 수 있으며, 세액 비교 결과에 따라 요건에 해당하지 않을 수도 있습니다.

또한 토지 매매대금 6억원이 실제로 B씨에게 귀속되었는지도 검토해야 합니다.

B씨가 양도대금을 실제로 소유하고 사용했다면, 세액 비교상 차이가 발생하더라도 증여자가 직접 양도한 것으로 보는 규정이 적용되지 않습니다.

반대로 양도대금이 사실상 A씨에게 돌아가는 등 수증자에게 양도소득이 실질적으로 귀속되지 않았다면 A씨에게 양도소득세가 과세됩니다.

5. 이월과세와 부당행위계산 부인은 무엇이 다를까요?

양도소득세 이월과세와 부당행위계산 부인은 모두 특수관계인 간 증여 후 양도에서 문제가 될 수 있지만, 적용요건과 납세의무자에 차이가 있습니다.

구분	이월과세	증여 후 양도 부당행위계산 부인
근거 규정	소득세법 제97조의2	소득세법 제101조 제2항
주요 대상	배우자 및 직계존비속에게 증여받은 자산	형제자매 등 특수관계인에게 증여한 자산, 이월과세가 적용되지 않는 배우자 및 직계존비속 증여 자산
핵심 판단	증여자 취득가액 승계 및 적용 제외 요건	세액 비교와 양도소득의 실질 귀속
양도소득세 납세의무자	수증자	증여자 (수증자는 연대납세의무)
취득가액	증여자의 당초 취득가액	증여자가 직접 양도한 것으로 계산
당초 증여세	그대로 유지 (증여세 상당액은 필요경비 산입)	부과하지 않음
실질 귀속 관련 예외	별도의 법정 적용 제외 규정	수증자에게 양도소득이 실질 귀속되면 적용 제외

예를 들어 부모가 자녀에게 부동산을 증여하고 자녀가 다시 매도했다면 일반적으로 이월과세 적용 여부부터 검토합니다.

반면 형제에게 부동산을 증여하고 그 형제가 제3자에게 매도했다면 부당행위계산 부인 규정을 검토합니다.

6. 증여 후 양도대금의 사용처가 왜 중요할까요?

증여 후 재양도 거래에서는 수증자가 실제로 부동산을 증여받아 자신의 재산으로 보유했는지, 이후 매각대금을 실제로 소유하고 사용했는지가 중요합니다.

다음과 같은 자료를 확인할 수 있습니다.

증여계약서와 증여등기 내역
증여세 신고 및 납부자료
제3자와 체결한 부동산 매매계약서
양도대금의 입금계좌와 자금흐름
양도대금의 사용내역
증여자와 수증자 사이의 자금거래 내역

특히 양도대금이 수증자 명의 계좌에 입금되었다는 사실만으로 실질적인 귀속관계가 모두 확인되는 것은 아닙니다.

입금 이후 자금이 어디로 이동했는지와 실제 사용관계도 함께 확인해야 합니다.

7. 부당행위계산 부인이 적용되면 누구에게 양도소득세가 발생할까요?

적용되는 규정에 따라 달라집니다.

구분	양도소득세 납세의무자	증여세
특수관계인에게 저가양도	실제 양도자 (시가 기준으로 재계산)	양수자의 저가양수 증여세 별도 검토
증여 후 재양도 (제101조 제2항)	증여자 (수증자와 연대납세의무)	당초 증여분에 대해 부과하지 않음

저가양도의 경우

특수관계인에게 시가보다 저렴하게 부동산을 양도한 경우에는 원칙적으로 실제 양도자가 시가를 기준으로 양도소득세를 다시 계산하게 됩니다.

증여 후 재양도의 경우

소득세법 제101조 제2항이 적용되면 증여자가 해당 자산을 직접 양도한 것으로 보아 증여자에게 양도소득세가 과세됩니다.

이 경우 증여자의 취득가액과 보유기간, 양도 당시 과세요건 등을 기준으로 세액을 계산합니다.

또한 증여자와 수증자는 그 양도소득세에 대해 연대하여 납세의무를 집니다.

따라서 증여자가 세금을 납부하지 않는 경우 수증자에게도 납부 책임이 발생할 수 있습니다.

한편 증여자에게 양도소득세가 과세되는 경우 당초 증여받은 자산에 대해서는 증여세를 부과하지 않습니다.

따라서 수증자가 이미 증여세를 납부했다면 해당 증여세는 환급 대상이며, 과세관청의 직권경정 여부에 따라 필요한 경우 경정청구 등 환급절차를 검토해야 합니다.

실제로 확인하거나 준비할 사항

증여자와 수증자 또는 매도자와 매수자가 세법상 특수관계인에 해당하는지
직접 매매인지, 증여 후 제3자 양도인지 구분했는지
시가와 실제 거래가액의 차이를 확인했는지
저가양도라면 양수자의 증여세 기준도 함께 검토했는지
배우자 및 직계존비속 간 매매라면 대가 지급 증빙을 준비했는지
증여일과 양도일을 확인했는지
이월과세 적용 여부를 먼저 검토했는지
증여세와 양도소득세의 법정 세액 비교를 진행했는지
양도대금이 실제 누구에게 귀속되었는지 확인했는지
증여 및 매매계약서와 자금흐름 자료를 확보했는지

주의할 점

1. 가족 간 거래라고 해서 모두 부당행위계산 부인 대상은 아닙니다

가족 간 부동산 거래라는 사실만으로 부당행위계산 부인이 적용되는 것은 아닙니다.

저가양도에 따른 시가와 거래금액의 차이, 세 부담 감소 여부 등 법령상 요건을 충족해야 합니다.

2. 양도소득세와 증여세의 판단기준은 다릅니다

가족 간 저가양도에서는 양도자의 부당행위계산 부인과 양수자의 저가양수에 따른 증여세가 각각 문제 될 수 있습니다.

양도소득세는 시가의 5% 또는 3억원, 증여세는 시가의 30% 또는 3억원을 기준으로 판단하므로 결과가 서로 다를 수 있습니다.

3. 배우자 및 직계존비속에게 증여했다고 부당행위계산과 무관한 것은 아닙니다

배우자나 직계존비속에게 증여한 자산은 일반적으로 이월과세를 먼저 검토합니다.

하지만 이월과세가 적용되지 않는 경우에는 증여 후 재양도에 대한 부당행위계산 부인 규정을 검토해야 합니다.

4. 증여 후 재양도에서는 자금의 실질 귀속이 중요합니다

수증자가 증여받은 자산을 제3자에게 매도한 경우, 실제 매매대금이 누구에게 귀속되었는지를 확인해야 합니다.

형식적인 증여 및 매매계약만으로 모든 세무상 판단이 끝나는 것은 아닙니다.

별도 검토가 필요한 경우

부모나 자녀, 배우자에게 부동산을 시가보다 저렴하게 양도하는 경우
형제자매나 그 밖의 친족에게 부동산을 증여한 후 제3자에게 매도하는 경우
배우자 또는 직계존비속에게 증여한 자산의 이월과세 적용 여부가 불분명한 경우
증여 이후 수증자가 매매대금을 증여자에게 송금한 경우
가족 간 거래에서 시가를 산정하기 어려운 경우
이미 납부한 증여세의 환급 여부를 검토해야 하는 경우
증여세와 양도소득세를 함께 비교해야 하는 경우

정리

양도소득세 부당행위계산 부인은 특수관계인과의 거래를 통해 양도소득세 부담을 부당하게 감소시키는 것을 방지하기 위한 제도입니다.

가족 등 특수관계인에게 부동산을 시가보다 저렴하게 양도한 경우에는 실제 거래금액 대신 시가를 기준으로 양도소득세를 계산할 수 있으며, 양수자의 증여세는 별도의 기준으로 판단합니다.

또한 특수관계인에게 증여한 자산을 수증자가 10년 이내에 제3자에게 양도하는 경우에는 세액 비교와 양도소득의 실질 귀속에 따라 증여자가 직접 양도한 것으로 볼 수 있습니다.

이 경우 증여자에게 양도소득세가 과세되고 수증자는 연대납세의무를 지며, 당초 증여세는 부과하지 않습니다.

따라서 가족 간 부동산 거래나 증여 후 양도를 계획하고 있다면 거래가액뿐만 아니라 증여 및 양도의 경위, 실제 자금흐름, 이월과세와의 적용관계를 함께 확인하는 것이 중요합니다.