분양권과 조합원입주권, 주택이 없어도 다주택자가 될 수 있을까요?

기존 주택을 보유한 상태에서 새 아파트의 분양권을 취득하거나, 재개발 및 재건축으로 조합원입주권을 갖게 되는 경우가 있습니다.

아직 아파트가 완공되지 않았으므로 주택 수에 포함되지 않는다고 생각하기 쉽습니다.

하지만 양도소득세에서는 실제 주택뿐 아니라 분양권과 조합원입주권도 중요한 판단 대상입니다.

특히 취득시기와 권리의 종류에 따라 기존 주택의 비과세 여부와 권리 자체의 양도소득세가 달라질 수 있습니다.

결론부터 말씀드리면

분양권과 조합원입주권은 일반적인 주택과 구분되는 권리이지만, 1세대 1주택 비과세 판단에서는 주택 수에 영향을 줄 수 있습니다.

또한 분양권 자체를 양도하는 것과 조합원입주권을 양도하는 것은 세금 계산 방식이 다릅니다.

✓ 분양권: 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 원칙적으로 기존 주택의 비과세 및 다주택 중과 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

✓ 조합원입주권: 재개발 및 재건축 등에 따라 취득하는 권리로, 기존 주택의 비과세 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

✓ 권리 자체의 양도: 분양권과 조합원입주권은 보유기간에 따른 세율과 비과세 규정이 서로 다릅니다.

✓ 일시적 보유 특례: 기존 주택을 보유한 상태에서 분양권이나 조합원입주권을 취득하더라도 일정한 요건을 충족하면 기존 주택의 비과세가 가능합니다.

따라서 주택과 분양권, 조합원입주권을 함께 보유하고 있다면 각각의 취득시기와 양도계획을 함께 검토해야 합니다.

1. 분양권과 조합원입주권은 서로 다른 권리입니다

분양권은 일반적으로 신규 아파트 등의 공급계약에 따라 장래에 주택을 공급받을 수 있는 권리를 의미합니다.

반면 조합원입주권은 재개발이나 재건축 등 정비사업에서 기존 부동산 소유자가 일정한 요건에 따라 취득하는 입주자로 선정된 지위입니다.

구분	분양권	조합원입주권
발생 배경	신규 주택 공급계약	재개발 및 재건축 등 정비사업
일반적인 취득 형태	청약 당첨, 분양계약, 전매	기존 주택의 권리 전환, 입주권 매수
주택 수 판단	취득시기 등 확인	권리의 성립시점 등 확인
권리 양도 시 세율	원칙적으로 60~70%	보유기간 등에 따라 기본세율 또는 단기보유세율
장기보유특별공제	원칙적으로 적용되지 않음	원조합원 등 일정 요건에서 적용 가능

여기서 중요한 것은 분양권과 조합원입주권을 단순히 동일한 부동산 취득권리로 취급해서는 안 된다는 점입니다.

특히 조합원입주권은 기존 주택이 재개발이나 재건축으로 전환된 경우인지, 다른 조합원으로부터 매수한 경우인지에 따라 세무처리가 달라질 수 있습니다.

2. 기존 주택이 있다면 분양권과 입주권도 비과세에 영향을 줍니다

1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 양도일 현재 세대가 국내에 1주택을 보유하고 일정한 보유 및 거주요건을 충족해야 적용됩니다.

그런데 소득세법 제89조 제2항에서는 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 함께 보유하는 경우 원칙적으로 기존 주택의 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않도록 규정하고 있습니다.

다만 분양권은 취득시기에 따른 경과규정을 확인해야 합니다.

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 원칙적으로 주택 수 판단에 영향을 주지만, 그 이전에 취득한 분양권은 종전 규정의 적용 여부를 검토해야 합니다.

예를 들어 다음과 같은 경우를 생각해 볼 수 있습니다.

기존 아파트 1채 보유
     ↓
신규 아파트 분양권 취득
     ↓
기존 아파트 양도

이 경우 분양권을 취득했다는 이유만으로 반드시 기존 주택의 비과세를 포기해야 하는 것은 아닙니다.

법령에서 정한 일시적 보유 특례를 충족하면 기존 주택도 비과세를 적용받을 수 있습니다.

따라서 분양권이나 조합원입주권이 있다는 사실뿐 아니라 언제 취득했고, 기존 주택을 언제 양도하는지가 중요합니다.

3. 분양권을 취득했더라도 기존 주택의 비과세가 가능할 수 있습니다

기존 주택을 보유한 상태에서 새 아파트의 분양권을 취득하는 경우가 있습니다.

이때 일정한 요건을 충족하면 기존 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

일반적으로 다음 요건을 확인해야 합니다.

기존 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권을 취득했는지
분양권 취득일부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하는지
기존 주택의 보유기간 및 거주기간 등 비과세 요건을 충족했는지

예를 들어 2022년에 아파트를 취득한 사람이 2025년에 신규 아파트 분양권을 취득했다면, 일반적인 요건을 충족한 상태에서 분양권 취득일부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우 비과세를 적용 할 수 있습니다.

또한 분양권 취득일부터 3년이 지난 후 기존 주택을 양도하더라도 신축주택 완공 후 세대원 전원의 이사 및 일정 기간 거주 등 별도의 요건을 충족하면 비과세 특례를 적용할 수 있습니다.

따라서 분양권을 취득했다고 해서 반드시 3년 이내에 기존 주택을 처분해야만 하는 것은 아닙니다.

다만 완공 후 이사 및 거주 요건 등이 추가될 수 있으므로 실제 입주계획까지 함께 검토해야 합니다.

4. 조합원입주권은 기존 주택에서 전환되었는지도 중요합니다

조합원입주권은 분양권과 달리 기존 주택이 재개발이나 재건축 등으로 전환되어 발생하는 경우가 많습니다.

따라서 권리의 취득 경위에 따라 비과세와 장기보유특별공제 적용 여부가 달라집니다.

① 기존 주택에서 전환된 조합원입주권

기존 주택이 관리처분계획인가 등에 따라 조합원입주권으로 전환된 경우에는 일정한 요건을 충족하면 조합원입주권을 양도할 때도 비과세가 가능할 수 있습니다.

대표적으로 관련 법령에서 정한 시점에 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했고, 입주권 양도 당시 다른 주택이나 분양권 보유 여부 등 추가 요건을 충족하는 경우입니다.

물론 양도가액이 12억원을 초과하는 고가 조합원입주권에는 과세대상 양도차익이 발생할 수 있습니다.

② 다른 조합원으로부터 매수한 입주권

다른 조합원으로부터 조합원입주권을 매수한 경우에는 기존 주택이 권리로 전환된 원조합원과 세무처리가 다릅니다.

특히 조합원입주권 자체의 비과세 및 장기보유특별공제 적용 여부를 구분해야 합니다.

따라서 입주권을 양도할 때는 단순히 보유기간만 확인하는 것이 아니라 취득 경위와 관리처분계획인가일 등 관련 시점을 함께 확인해야 합니다.

5. 분양권과 조합원입주권을 양도할 때 적용되는 세율도 다릅니다

분양권이나 조합원입주권을 준공 전에 매도하는 경우에는 권리 자체의 양도소득세를 계산해야 합니다.

2026년 현재 일반적인 양도소득세율은 다음과 같습니다.

보유기간	분양권	조합원입주권
1년 미만	70%	70%
1년 이상 2년 미만	60%	60%
2년 이상	60%	기본세율 6~45%

위 세율은 일반적인 개인의 양도를 기준으로 한 국세 세율이며, 지방소득세는 별도입니다. 조합원입주권은 개별 사실관계에 따라 추가 검토가 필요합니다.

분양권은 보유기간이 2년을 넘더라도 원칙적으로 60%의 양도소득세율이 적용됩니다.

반면 조합원입주권은 2년 이상 보유한 경우 일반적으로 기본세율이 적용됩니다.

또한 장기보유특별공제에서도 차이가 있습니다.

분양권 자체의 양도차익에는 원칙적으로 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.

반면 원조합원의 조합원입주권은 일정한 요건을 충족하면 관리처분계획인가 전 기존 토지 및 건물에서 발생한 양도차익에 대해 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

따라서 분양권과 조합원입주권은 양도차익이 같더라도 세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

사례로 살펴보면

A씨는 2022년 5월 아파트 한 채를 취득하여 거주하고 있었습니다.

이후 2025년 6월 신규 아파트 분양권을 취득했고, 기존 주택을 2027년에 양도할 계획입니다.

다른 세대원에게 주택이나 분양권, 조합원입주권이 없다고 가정하겠습니다.

① 분양권을 취득했으므로 기존 주택의 비과세가 불가능할까요?

그렇지는 않습니다.

A씨는 기존 주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 분양권을 취득했습니다.

또한 분양권 취득일부터 3년 이내에 기존 주택을 양도할 계획이므로 관련 특례를 적용 할 수 있습니다.

② 기존 주택의 보유 및 거주요건도 확인해야 할까요?

그렇습니다.

일시적 분양권 보유 특례를 적용받더라도 기존 주택 자체의 비과세 요건을 충족해야 합니다.

따라서 주택의 취득시기와 조정대상지역 여부, 실제 거주기간 등을 함께 확인해야 합니다.

③ 분양권을 먼저 양도한다면 어떻게 될까요?

분양권을 준공 전에 양도하는 경우에는 분양권 자체의 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

특히 분양권은 보유기간이 2년 이상이어도 원칙적으로 60%의 세율이 적용되므로 예상 세액을 확인해야 합니다.

이처럼 기존 주택과 분양권 중 어느 자산을 먼저 양도하는지에 따라 적용되는 세금 규정이 달라집니다.

실제로 확인하거나 준비할 사항

보유한 권리가 분양권인지 조합원입주권인지 확인했는지
분양권의 정확한 취득시기와 계약 관련 자료를 확인했는지
조합원입주권의 취득 경위와 관리처분계획인가일 등을 확인했는지
본인과 세대원의 다른 주택 및 권리 보유 현황을 확인했는지
기존 주택의 보유기간과 거주기간을 확인했는지
일시적 보유 특례의 처분기한 및 입주요건을 확인했는지

주의할 점

1. 분양권을 취득한 시기에 따라 주택 수 판단이 달라질 수 있습니다

2021년 1월 1일부터 분양권에 대한 주택 수 산정 규정이 달라졌습니다.

따라서 현재 분양권을 보유하고 있다는 사실만으로 판단하기보다, 분양권의 취득시기와 경과규정을 확인해야 합니다.

또한 분양권이 주택 수 판단에 영향을 주는 것과 분양권 자체가 완성된 주택이라는 의미는 서로 다릅니다.

2. 준공 후에는 주택으로서 별도의 요건을 검토해야 합니다

분양권이나 조합원입주권을 보유하다가 신축주택이 완공되면 이후 양도 시에는 완성된 주택에 관한 규정을 검토해야 합니다.

특히 분양권을 통해 취득한 주택과 재개발 및 재건축으로 취득한 주택은 취득시기와 보유기간 계산 방식이 달라질 수 있습니다.

따라서 권리 상태에서 양도하는지, 준공 후 주택을 양도하는지도 중요한 판단 요소입니다.

이런 경우에는 별도 검토가 필요합니다

기존 주택을 보유한 상태에서 신규 분양권을 취득한 경우
분양권 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 양도하기 어려운 경우
재건축이나 재개발로 기존 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우
조합원입주권을 다른 조합원으로부터 매수한 경우
상속이나 증여로 분양권 또는 조합원입주권을 취득한 경우
주택과 분양권, 조합원입주권을 여러 개 보유한 경우
신축주택 준공 전후의 양도시점을 비교하려는 경우

정리

분양권과 조합원입주권은 완성된 주택과 구분되는 권리이지만 양도소득세에서는 주택 수 및 비과세 판단에 중요한 영향을 줄 수 있습니다.

또한 두 권리는 취득 경위와 적용 세율, 장기보유특별공제 및 비과세 특례가 서로 다릅니다.

특히 기존 주택을 보유한 상태에서 분양권이나 조합원입주권을 취득한 경우에는 기존 주택의 비과세 요건과 처분기한을 함께 검토해야 합니다.

따라서 분양권과 조합원입주권을 취득하거나 양도할 계획이라면 권리의 종류와 취득시기, 기존 주택의 보유 현황, 양도순서를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

분양권, 조합원입주권도 주택 수에 포함되나요?