1세대 1주택 양도소득세 비과세, 2년만 보유하면 될까요?

주택을 매도하려는 분들이 가장 먼저 확인하는 것이 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건입니다.

집을 한 채만 보유하고 있으면 양도소득세가 발생하지 않는다고 생각하거나, 2년만 보유하면 무조건 비과세가 적용된다고 알고 있는 경우도 많습니다.

하지만 실제 비과세 여부는 주택 수뿐만 아니라 취득시기, 보유기간, 거주기간 등에 따라 달라집니다.

결론부터 말씀드리면

1세대 1주택 비과세는 주택을 한 채만 보유했다고 해서 적용되는 것은 아닙니다.

원칙적으로 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고, 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 합니다.

다만 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택이라면 원칙적으로 2년 이상의 거주요건도 충족해야 합니다.

✓ 주택 수: 양도일 현재 원칙적으로 1세대 1주택

✓ 보유기간: 원칙적으로 2년 이상

✓ 거주기간: 취득 당시 조정대상지역에 해당하면 원칙적으로 2년 이상

✓ 양도가액: 12억원을 초과하면 초과분에 해당하는 양도차익은 과세

따라서 주택을 양도하기 전에는 현재 주택 수뿐만 아니라 취득 당시의 규제지역 여부와 실제 거주기간까지 함께 확인해야 합니다.

1. 주택 수는 개인이 아니라 세대를 기준으로 판단합니다

1세대 1주택 비과세에서 중요한 것은 본인 명의의 주택 수가 아니라 세대 전체의 주택 수입니다.

소득세법에서는 거주자와 배우자, 그리고 이들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 기준으로 세대를 판단합니다. 다만 법령에서 정한 경우에는 배우자가 없는 사람도 독립된 1세대로 인정될 수 있습니다.

예를 들어 본인 명의의 주택은 한 채이지만 같은 세대에 속하는 배우자가 별도의 주택을 보유하고 있다면 1세대 2주택에 해당합니다.

또한 주민등록상 주소가 다르더라도 배우자는 원칙적으로 동일 세대로 판단하므로 단순한 주소 분리만으로 별도 세대가 되는 것은 아닙니다.

반면 부모와 자녀의 경우에는 실제 생계관계와 독립된 세대 구성 여부 등에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

따라서 비과세 여부를 검토할 때는 본인뿐만 아니라 배우자 및 세대원의 주택 보유 현황도 확인해야 합니다.

2. 원칙적으로 2년 이상 보유해야 합니다

1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 원칙적으로 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다.

보유기간은 일반적인 매매취득의 경우 취득일부터 양도일까지 계산하며, 취득일과 양도일은 원칙적으로 대금청산일을 기준으로 판단합니다.

다만 대금청산일이 불분명하거나 소유권이전등기가 먼저 이루어지는 경우 등에는 소유권이전등기일이 취득일로 적용됩니다.

예를 들어 2024년 5월 1일에 취득한 주택을 2026년 5월 1일 이후 양도한다면 일반적인 경우 2년 보유요건이 충족됩니다.

또한 상속, 증여, 재건축 등으로 취득한 주택은 보유기간 계산에 별도 규정이 적용될 수 있으니 유의해야합니다.

3. 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주요건도 확인해야 합니다

모든 주택에 2년 거주요건이 적용되는 것은 아닙니다.

원칙적으로 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택은 2년 이상의 거주요건을 충족해야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

반면 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 일반적으로 2년 거주요건 없이 보유기간 요건만으로 비과세를 적용받을 수 있습니다.

다만 조정대상지역 지정 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 등에는 법령상 예외가 적용될 수 있습니다.

또한 주택 취득 후 조정대상지역에서 해제되었다고 해서 이미 적용되는 거주요건이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

거주요건은 양도 당시가 아니라 원칙적으로 취득 당시의 조정대상지역 여부를 기준으로 판단한다는 점이 중요합니다.

4. 양도가액이 12억원을 초과하면 일부 과세됩니다

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 양도가액이 12억원을 초과하면 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

소득세법에서는 양도 당시 주택과 그 부수토지의 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 주택을 고가주택으로 규정하고 있습니다.

다만 양도가액이 12억원을 초과한다고 해서 비과세 혜택이 모두 사라지는 것은 아닙니다.

전체 양도차익 중 12억원을 초과하는 양도가액 비율에 해당하는 부분만 과세대상 양도차익으로 계산합니다.

고가주택 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액

예를 들어 8억원에 취득한 주택을 15억원에 양도했다고 가정하겠습니다.

필요경비가 없다고 가정하면 전체 양도차익은 7억원입니다.

과세대상 양도차익은 7억원 × (15억원 - 12억원) ÷ 15억원으로 계산합니다.

다만 위 금액이 최종 과세표준이나 납부세액은 아닙니다.

실제 양도소득세는 적용 가능한 장기보유특별공제, 양도소득 기본공제 등을 반영하여 계산해야 합니다.

5. 일시적으로 2주택이 되어도 비과세가 가능할 수 있습니다

기존 주택을 보유한 상태에서 이사를 위해 새로운 주택을 취득하는 경우가 있습니다.

이때 일시적으로 2주택이 되더라도 일정한 요건을 충족하면 종전주택에 대해 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

일반적으로 다음 요건을 확인해야 합니다.

• 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득했는지

• 신규주택 취득 후 법령상 정해진 기간 이내에 종전주택을 양도하는지

• 종전주택 자체의 보유기간과 거주기간 등 비과세 요건을 충족했는지

2026년 10월 현재 종전주택의 처분기한은 신규주택 취득 당시 두 주택의 조정대상지역 해당 여부 등에 따라 달라집니다.

신규주택 취득 당시 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 해당하는 경우에는 원칙적으로 신규주택 취득일부터 2년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다.

그 외 일반적인 경우에는 3년 이내에 종전주택을 양도하는 규정이 적용됩니다.

다만 조정대상지역 지정 전 계약 등 법령상 예외와 개정규정의 적용시기를 함께 확인해야 합니다.

따라서 일시적 2주택은 단순히 신규주택 취득일부터 3년 이내에 매도하면 된다고 일률적으로 판단해서는 안 됩니다.

사례로 살펴보면

A씨는 2022년 6월 비조정대상지역에 소재한 아파트를 5억원에 취득했습니다.

취득 이후 해당 주택에 거주하지 않고 임대하였으며, 2026년 10월 9억원에 양도하려고 합니다.

A씨와 배우자 등 동일 세대원에게 다른 주택이나 주택 수 판단에 영향을 미치는 권리가 없다고 가정하겠습니다.

① 1세대 1주택에 해당하는가?

양도일 현재 A씨 세대가 국내에 해당 아파트 한 채만 보유하고 있으므로 주택 수 요건을 충족합니다.

② 2년 보유요건을 충족하는가?

2022년 6월 취득 후 2026년 10월 양도하므로 일반적인 2년 보유요건을 충족합니다.

③ 실제 거주하지 않았어도 비과세가 가능한가?

취득 당시 비조정대상지역이었으므로 별도의 거주요건이 적용되지 않는 일반적인 경우에 해당합니다.

④ 양도가액이 12억원 이하인가?

양도가액이 9억원이므로 고가주택에 해당하지 않습니다.

따라서 다른 비과세 배제사유나 특별한 사실관계가 없다면 A씨는 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다.

이처럼 실제 거주하지 않았더라도 취득 당시 지역과 보유기간 등 요건에 따라 비과세가 가능할 수 있습니다.

실제로 확인하거나 준비할 사항

• 양도일 현재 본인과 세대원의 주택 보유 현황을 확인했는지

• 주택 취득일과 양도일을 정확하게 확인했는지

• 취득 당시 조정대상지역 해당 여부를 확인했는지

• 거주요건이 있다면 실제 거주기간을 확인했는지

• 분양권과 조합원입주권 등의 보유 여부를 확인했는지

• 일시적 2주택 등 비과세 특례 적용 여부를 검토했는지

• 양도가액이 12억원을 초과하는지 확인했는지

주의할 점

1. 주민등록상 세대분리만으로 별도 세대가 인정되는 것은 아닙니다

1세대 1주택 여부는 주민등록등본에 표시된 세대만으로 결정되지 않습니다.

가족관계와 실제 생계관계, 독립된 세대 구성 여부 등을 함께 검토해야 합니다.

특히 배우자는 원칙적으로 주소가 달라도 동일 세대로 판단하며, 자녀의 경우에도 단순히 전입신고를 했다는 사실만으로 독립된 세대가 인정되는 것은 아닙니다.

2. 주택 외의 권리도 비과세 판단에 영향을 줄 수 있습니다

양도일 현재 등기된 주택이 한 채뿐이더라도 분양권이나 조합원입주권 등을 보유하고 있다면 비과세 적용에 영향을 줄 수 있습니다.

또한 주거용 오피스텔, 무허가주택, 공동소유 주택 등은 실제 사용현황과 관련 법령에 따라 주택 수 판단이 달라질 수 있습니다.

따라서 등기부상 아파트 보유 수만 확인해서는 충분하지 않을 수 있습니다.

이런 경우에는 별도 검토가 필요합니다

• 기존 주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득한 경우

• 상속이나 증여로 주택을 취득한 경우

• 혼인 또는 부모 봉양을 위해 세대를 합친 경우

• 주택과 분양권 또는 조합원입주권을 함께 보유한 경우

• 주거용 오피스텔이나 다가구주택을 보유한 경우

• 재건축이나 재개발로 기존 주택이 신축주택으로 변경된 경우

• 취득 당시 조정대상지역 지정 여부가 불분명한 경우

정리

1세대 1주택 양도소득세 비과세는 단순히 주택 한 채를 2년 이상 보유했다고 해서 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.

원칙적으로 양도일 현재 1세대 1주택에 해당하고 보유기간 2년 이상 등의 요건을 충족해야 하며, 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택은 거주요건도 확인해야 합니다.

또한 양도가액이 12억원을 초과하면 일부 양도차익에 세금이 발생할 수 있고, 일시적 2주택 등의 경우에는 별도의 특례 규정이 적용될 수 있습니다.

따라서 주택을 매도하기 전에는 세대별 주택 수와 취득시기, 보유 및 거주기간, 적용 가능한 비과세 특례를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

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FINCTA 파이낸스 세무회계는 주택의 취득 경위와 세대별 주택 보유 현황, 보유 및 거주기간 등을 검토하여 1세대 1주택 비과세 적용 여부와 예상 양도소득세를 확인합니다.