2026년 양도소득세 개편안, 이제 ‘보유’보다 ‘거주’를 봅니다

“오래 보유한 주택보다, 오래 거주한 주택을 우대하겠다.”

2026년 세제개편안을 보면서 제가 가장 먼저 느낀 방향입니다.

그동안 집은 시세가 상승하는 물건이였습니다. 주식이나 다른 투자수단보다 전세를 통한 갭투자가 가능하다는 점 때문에 본인 자금이 충분하지 않더라도 투자수단으로 구매하는 경우도 많았습니다.

그래서 많은 자금이 집을 투자수단으로 쓰기 위하여 들어왔고 시세차익을 노린 빌라왕 전세사기 등 문제도 발생하였었습니다.

집을 투자물건으로 보는건 자연스러운 생각입니다. 현재까지 집 값은 언제나 우상향 하였기 때문입니다.

그래서 오랜 기간 보유하여 시세가 오르면 양도하여 시세차익을 얻고, 여기에 더하여 장기간 보유에 대한 공제까지 받을 수 있었습니다.

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정부의 정책 방향

하지만 정부는 더 이상 집을 투자수단으로 보지 못하게 하려 하고 있습니다.

과거에도 이런 투기를 막기 위한 조치는 많이 있었습니다.

대표적으로 조정대상지역 ‘다주택자 중과 및 장기보유공제 배제’가 있습니다.

1주택만을 가져가도록 하려는 많은 노력이 있었죠.

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하지만 이것만으로 효과를 보진 못했습니다

하지만 신기하게도, 오히려 세금규제를 강하게 할 수록 집 값은 더 올랐습니다.

아이러니하죠. 오히려 규제때문에 돈이 되는 물건이라는 인식이 더 강해져셔 였을까요?

그래서 이번에 정부는 더 강하게 규제하려고 합니다.

이번 2026 세제개편안에 대하여 확인해보겠습니다.

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1세대 1주택 장기보유특별공제 → ‘보유’에서 ‘거주’로 단계적 전환 및 공제 한도

이 내용에서는 계산편의를 위해 양도가액 100억원, 취득가액 50억원, 10년 보유 및 거주한 주택을 가정하겠습니다

지금까지 10년간 보유 및 거주하면, 각각 40%씩 총 80%의 공제가 가능하였습니다.

하지만 더 이상 보유기간에 대한 공제는 적용하지 않으려는게 정부의 입장입니다.

장기보유특별공제 최대 80%는 상당한 혜택입니다.

예를 들어 장기보유특별공제 대상 양도차익이 50억원이고 최대 80% 공제를 적용받는다고 단순화하면, 공제 후 과세대상이 되는 금액은 10억원까지 줄어듭니다.

[참고 계산용]
(장특 미적용)양도차익 50억 세금 : 2,684,060,000원 [계산 상세: (5,000,000,000 * 0.55) - 65,940,000]
(장특 적용)양도차익 10억 세금 : 484,060,000원 [계산 상세: (1,000,000,000 * 0.52) - 35,940,000]

그런데, 한도 없이 적용해주었던 공제금액을 최대 10억원 까지만 받을 수 있도록 낮추었습니다.

공제 대상 양도차익을 단순 기준으로 보면 12억 5천만원까지만 최대 공제효과를 누릴 수 있으며, 그 이상 양도차익에 대해서는 의미가 없게 되었습니다.

이번 사례의 예시 금액을 대입해보면, 세부담이 약 3.5배 증가하게 됩니다.

[참고 계산용]
(한도 미적용) 양도차익 10억 세금 : 484,060,000원 [계산 상세: (1,000,000,000 * 0.52) - 35,940,000]
(한도 적용) 양도차익 40억 세금 : 1,734,060,000원 [계산 상세: (4,000,000,000 * 0.45) - 65,940,000]

차익 10억이 넘는것이 결코 적은 금액은 아니지만, 고가 주택에 대하여는 혜택이 크게 줄어듭니다.

최대 공제율 80% 자체가 없어지는 것은 아닙니다.

다만 80%를 받는 방법이 달라집니다.

지금까지는 오래 ‘보유’하고 오래 ‘거주’하는 두 가지 요소를 보았지만, 2029년부터는 사실상 얼마나 오래 ‘거주했는가’가 핵심이 됩니다.

2027년까지 
거주 4% + 보유 4%
        ↓

2028년
거주 6% + 보유 2%
        ↓

2029년 이후
거주 8% + 보유 0%

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비조정지역 다주택자 장기보유특별공제 → 보유공제 폐지

다주택자더라도 비조정대상지역이라면 보유기간에 따라 최대 30%의 공제를 적용 받을 수 있었습니다.

하지만 이번 개정안은 이러한 보유를 폐지하고, 비조정대상지역 주택에 “최대 15년 거주”해야만 해당 30% 공제를 적용 받을 수 있게 방향을 정하였습니다.

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고령 1주택자 지방 이주 특례

제 눈에 가장 띈 신설된 법령이였습니다.

65세 이상의 1주택자가 5년 이상 거주하고 2년 이상 계속 거주중인 수도권 주택을 처분 후 비수도권 이주시 양도세를 최대 50% 감면해주는 개정안 입니다.

정책의 실효성을 떠나, 수도권을 벗어나고 싶은 노령자분께는 좋은 혜택이 될 수 있을거라고 생각합니다.

하지만, 개인적인 의견으로는

하지만 대학병원에 가보신분들은 아시겠지만, 지방에서도 서울에 있는 병원에 올라오시는 상황입니다.

오히려 서울에 거주해야할 필요성이 높은건 노령층이 아닐까 생각합니다.

세제 혜택은 이동을 유도할 수 있지만, 주거 이전은 세금만으로 결정할 문제는 아닙니다.

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잠시 숨 쉴 틈은 주었습니다

기본공제 상승

양도소득세 기본공제 금액의 경우 250만원이였습니다. 다만, 이번 개정안에서는 양도가액이 30억원 미만인 경우에 한하여 10배인 2,500만원까지 증가시켜주었습니다.

다주택자 중과세율 일시적 완화

또한 다주택자 중과세율 최대 +30% 적용되어왔으나 일시적으로 최소 +5%로 일시적 완화를 해주었습니다.

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세무사의 판단

정부의 정책 방향이 뚜렷하게 보이는 개정안입니다. “실 거주를 위한 주택만을 보유하라”

방향성에는 동의합니다. 하지만 실효성이 있을지는 의문입니다.

집값에는 금리, 공급, 유동성, 대출규제, 경기, 인구 이동 등 변수가 너무 많아 세제 규제만으로 주택가격이나 투자수요를 안정시키는 데에는 한계가 있었습니다.

그래서 이번 개정안은 단순히 세율을 높히는 방식보다, 세제혜택을 받을 수 있는 사람 자체를 ‘실거주자’ 중심으로 다시 정의하려는 시도로 보입니다.

이번 개정안에서 가장 중요한 것은 ‘집을 팔아야 한다’가 아니라 ‘언제 파느냐에 따라서 세금이 달라질 가능성이 매우 커졌다’는 점입니다.

거주요건이 필요하지 않은 비조정대상지역 주택이나, 특정 연도 이전에 취득한 주택의 경우 법 시행 전 양도 검토해보는것이 좋을듯합니다.

특히 보유기간은 길지만 거주기간이 짧은 주택, 비조정대상지역에서 장기간 보유해 온 다주택자의 주택은 양도시점에 따라 장기공제 차이가 커질 수 있습니다.

반대로 장기간 실거주한 1주택자는 개정 후에도 최대 80%의 공제체계가 유지되고, 일정 요건에서는 기본공제 확대까지 적용될 수 있으므로 무조건 개정 전에 양도하는 것이 유리한 것도 아닙니다.

따라서 ‘개정 전에 팔까, 이후에 팔까’는 주택 수가 아니라 각 주택의 취득시기·거주기간·지역·예상 양도차익을 놓고 계산해야 합니다.

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정리

이번 글은 이번 세법개정안 중 ‘양도소득세’부분에 집중하여 확인해보았습니다.

이번 개정안은 세율을 단순히 높이는 것이 아니라, 주택 세제의 혜택을 받을 사람을 ‘장기 보유자’에서 ‘장기 실거주자’로 바꾸려는 개편에 가깝습니다.

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