부모님 아파트를 증여받으면 세금이 얼마나 나올까요?

부모님이 보유한 아파트를 자녀에게 증여하는 경우에는 증여세뿐 아니라 취득세도 발생합니다.

특히 아파트는 증여재산을 얼마로 평가하는지에 따라 증여세가 달라지고, 주택의 소재지와 증여자의 주택 보유현황에 따라 취득세율도 달라질 수 있습니다.

또한 아파트에 담보대출이나 임대보증금이 있다면 해당 채무를 함께 이전하는 부담부증여도 검토할 수 있습니다.

따라서 부동산을 증여할 때에는 증여재산 평가금액과 증여세, 양도세 및 취득세를 함께 고려해야 합니다.

결론부터 말씀드리면

부동산을 증여받는 사람은 원칙적으로 증여세와 취득세를 각각 부담합니다.

두 세금은 과세표준과 적용규정이 다르므로 별도로 계산해야 합니다.

구분	주요 판단기준
증여재산 평가	증여일 현재의 시가, 매매사례가액, 감정평가액 등
증여세	증여재산가액, 증여재산공제, 과거 증여내역
취득세	취득세 과세표준, 조정대상지역 여부, 증여자의 주택 보유현황
부담부증여	대출금과 임대보증금의 실제 채무승계 여부

특히 조정대상지역에 있는 일정 가액 이상의 주택을 증여받는 경우에는 취득세 중과 여부를 확인해야 합니다.

또한 채무를 함께 인수하는 부담부증여에서는 증여자의 양도소득세까지 발생할 수 있습니다.

1. 아파트 증여세는 어떤 금액을 기준으로 계산할까요?

증여세는 원칙적으로 증여일 현재의 시가를 기준으로 계산합니다.

아파트의 경우 실제 매매사례가액이나 유사한 아파트의 거래가액, 감정평가액 등이 증여재산 평가에 활용될 수 있습니다.

일반적으로 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 평가기간 내 매매사례 등을 확인합니다. 일정한 요건을 충족하면 평가기간 밖의 거래도 시가로 인정될 수 있습니다.

따라서 아파트의 공시가격이 5억원이고 실제 시세가 8억원이라면 공시가격 5억원을 그대로 증여재산가액으로 적용하는 것은 아닙니다.

유사한 아파트의 매매사례가액이나 감정평가액 등을 확인하여 증여재산가액을 결정해야 합니다.

상가나 토지를 증여하는 경우

상가나 토지 역시 원칙적으로 증여일 현재의 시가로 평가합니다.

다만 아파트와 달리 유사한 매매사례를 확인하기 어려운 경우가 있으므로 감정평가를 활용하거나 세법에서 정한 보충적 평가방법을 적용할 수 있습니다.

2. 부동산 증여세는 어떻게 계산할까요?

증여재산가액이 결정되면 증여재산공제와 과거 증여내역 등을 반영하여 증여세를 계산합니다.

일반적인 거주자 수증자의 증여재산공제는 다음과 같습니다.

증여자와의 관계	10년간 공제한도
배우자	6억원
부모 등 직계존속	5,000만원
미성년자가 직계존속에게 증여받는 경우	2,000만원
자녀 등 직계비속	5,000만원
기타 친족	1,000만원

증여재산공제는 최근 10년간 적용받은 공제금액을 합산하여 계산합니다.

따라서 성년 자녀가 부모님으로부터 아파트를 증여받더라도 과거에 이미 증여재산공제를 사용한 금액이 있다면 추가로 적용할 수 있는 공제금액이 줄어듭니다.

또한 과거 동일인으로부터 증여받은 재산이 있는 경우에는 증여세 과세가액에 합산되는지도 확인해야 합니다.

3. 아파트를 증여받을 때 취득세는 얼마나 발생할까요?

부동산을 증여받는 사람은 증여세와 별도로 취득세를 부담합니다.

일반적인 부동산 무상취득의 취득세 본세율은 3.5%입니다.

다만 조정대상지역에 있는 공시가격 3억원 이상의 주택을 증여받는 경우에는 12%의 중과세율이 적용됩니다.

구분	취득세 세율
일반적인 부동산 증여	3.5%
조정대상지역의 중과대상 주택 증여	12%
중과 제외요건에 해당하는 증여	일반세율 등 해당 세율

다만 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우 등에는 중과세율 적용에서 제외됩니다.

따라서 조정대상지역의 주택이라고 해서 모든 증여에 12%의 취득세율이 적용되는 것은 아닙니다.

또한 위 세율은 취득세 본세 기준이며, 실제 납부할 때에는 지방교육세와 농어촌특별세 등도 추가로 부과됩니다.

증여세와 취득세의 평가금액이 같을까요?

증여세와 취득세는 각각 별도의 평가규정을 적용합니다.

증여세는 원칙적으로 증여일 현재의 시가를 기준으로 계산하고, 취득세는 원칙적으로 지방세법상 시가인정액을 기준으로 계산합니다.

다만 취득세는 시가인정액을 산정하기 어려운 경우 시가표준액을 적용할 수 있으며, 시가표준액이 1억원 이하인 부동산은 일정 요건에서 시가표준액을 선택할 수 있습니다.

또한 2026년부터는 취득세를 기한 내 신고하는 경우 유사 부동산 매매사례의 평가기간이 신고일까지로 제한되고, 일부 지분을 증여받을 때에도 1억원 이하 여부는 해당 부동산 전체의 시가표준액을 기준으로 판단합니다.

따라서 동일한 부동산을 증여하더라도 증여세와 취득세의 과세표준이 반드시 일치하는 것은 아닙니다.

4. 대출금이 있는 아파트를 증여하면 어떻게 될까요?

담보대출이나 임대보증금이 있는 부동산을 증여하면서 해당 채무를 함께 이전하는 방식을 부담부증여라고 합니다.

실제로 채무를 인수한 것으로 인정되면 일반적인 증여와 세금 계산구조가 달라집니다.

구분	세무상 처리
채무를 제외한 증여 부분	수증자의 증여세
인수한 채무 부분	증여자의 양도소득세
부동산 취득	수증자의 취득세

채무를 인수하면 증여세 과세가액이 줄어들 수 있지만, 그만큼 증여자에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

또한 부모와 자녀 사이의 부담부증여에서는 자녀가 해당 채무를 실제로 인수했는지 또한 인수할 능력이 있는지 확인해야 합니다.

대출금이 있다는 사실만으로 해당 금액을 증여재산가액에서 차감할 수 있는 것은 아닙니다.

따라서 부담부증여를 검토할 때에는 증여세뿐 아니라 양도소득세와 취득세까지 함께 계산해야 합니다.

사례로 살펴보면

부모가 보유한 아파트를 성년 자녀에게 증여한다고 가정하겠습니다.

구분	내용
아파트 증여재산가액	8억원
주택 소재지	조정대상지역
증여자의 주택 보유현황	1세대 1주택
증여받는 사람	성년 자녀
최근 10년간 다른 증여	없음
담보대출 등 채무	없음

① 증여세 계산

증여재산가액 8억원에서 직계존속 증여재산공제 5,000만원을 차감하여 증여세를 계산합니다.

구분	금액
증여재산가액	800,000,000원
증여재산공제	-50,000,000원
과세표준	750,000,000원
산출세액	165,000,000원
신고세액공제 3%	-4,950,000원
증여세 납부세액	160,050,000원

② 취득세 계산

증여받는 아파트는 조정대상지역에 소재하지만, 1세대 1주택자인 부모가 직계비속인 자녀에게 증여하는 경우이므로 취득세 중과세율 12%가 아닌 일반세율 3.5%를 적용합니다.

취득세 과세표준도 8억원으로 인정된다고 가정하면 다음과 같습니다.

8억원 × 3.5% = 2,800만원

여기에 지방교육세와 농어촌특별세 등 해당 부가세목을 별도로 계산해야 합니다.

③ 전체 세금

구분	금액
증여세	160,050,000원
취득세 본세	28,000,000원
합계	188,050,000원

이 사례에서 증여세와 취득세 본세의 합계는 약 1억 8,805만원입니다.

조정대상지역에 있는 아파트라도 증여자가 1세대 1주택자이고 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는 취득세 중과세율 적용에서 제외될 수 있습니다.

다만 실제 납부세액에는 지방교육세와 농어촌특별세 등 추가 세금이 발생할 수 있습니다.

또한 부모가 자녀의 증여세나 취득세를 대신 부담한다면 해당 금액에 대한 추가 증여세 문제도 검토해야 합니다.

위 사례는 증여자의 1세대 1주택 요건과 취득세 중과 제외요건을 충족하고, 증여세 평가금액과 취득세 과세표준이 동일하며, 증여재산공제 외 다른 조정사항이 없는 것으로 가정했습니다. 증여세는 기한 내 적정하게 신고하는 것으로 가정했습니다.

증여하기 전에 확인할 사항

부동산 증여를 검토할 때에는 다음 사항을 확인하는 것이 좋습니다.

증여할 부동산의 예상 시가와 평가자료
유사 매매사례가액 또는 감정평가자료
증여자와 수증자의 가족관계
최근 10년간 증여받은 내역
증여자와 수증자의 주택 보유현황
증여대상 주택의 조정대상지역 여부
담보대출 및 임대보증금 등 채무내역
증여세와 취득세를 납부할 자금

특히 증여세와 취득세를 납부할 현금이 부족한 경우에는 누가 세금을 부담할 것인지도 함께 검토해야 합니다.

주의할 점

1. 공시가격을 그대로 적용하면 안 됩니다

부동산 증여세는 원칙적으로 시가를 기준으로 계산합니다.

아파트에 유사 매매사례가액 등이 존재한다면 해당 가액이 평가에 활용될 수 있으므로 공시가격만으로 증여세를 계산해서는 안 됩니다.

2. 취득세 중과 여부를 별도로 확인해야 합니다

조정대상지역의 일정 가액 이상 주택은 취득세 중과대상이 될 수 있습니다.

다만 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우 등에는 중과 제외규정이 있으므로 증여자의 주택 보유현황도 확인해야 합니다.

3. 부담부증여는 전체 세금을 비교해야 합니다

부담부증여는 채무를 인수한 만큼 증여세 과세가액이 줄어들 수 있지만, 증여자에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

취득세도 채무인수에 따른 유상취득 부분과 무상취득 부분을 구분하여 검토해야 하므로 일반증여와 전체 세금을 비교해야 합니다.

정리

부모님이 보유한 부동산을 자녀에게 증여하는 경우에는 증여세와 취득세가 각각 발생할 수 있습니다.

증여세는 증여재산의 평가금액과 공제한도에 따라 계산하고, 취득세는 별도의 과세표준과 세율을 적용합니다.

또한 대출금이나 임대보증금이 있는 부동산은 부담부증여를 검토할 수 있지만, 채무인수 부분에 대한 양도소득세까지 함께 계산해야 합니다.

따라서 부동산 증여를 결정하기 전에 증여재산의 적정 평가금액과 증여세, 취득세 및 채무승계 여부를 확인하는 것이 좋습니다.