토지 양도소득세, 사업용과 비사업용 토지는 세금이 얼마나 차이나나요?

토지를 매도할 때 양도소득세가 얼마나 발생하는지 궁금할 수 있습니다.

토지는 실제 이용현황과 보유기간에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

특히 농지나 임야, 나대지를 매도하려는 경우에는 해당 토지가 사업용인지 비사업용인지 먼저 확인해야 합니다.

비사업용 토지에 해당하면 일반적인 토지보다 높은 양도소득세율이 적용되기 때문입니다.

또한 2026년 세제개편안에는 비사업용 토지의 세금 부담을 더욱 높이는 내용이 포함되어 있어 향후 양도를 계획하고 있다면 개정 동향도 살펴볼 필요가 있습니다.

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결론부터 말씀드리면

토지 양도소득세는 보유기간뿐만 아니라 사업용 토지인지 비사업용 토지인지에 따라 달라집니다.

2026년 10월 현재 일반적인 사업용 토지를 2년 이상 보유했다면 기본세율 6~45%를 적용하지만, 비사업용 토지는 원칙적으로 기본세율에 10%p가 추가됩니다.

✓ 사업용 토지: 2년 이상 보유 시 일반적으로 기본세율 6~45% 적용

✓ 비사업용 토지: 기본세율에 10%p 추가

✓ 장기보유특별공제: 현행법상 사업용과 비사업용 모두 일정 요건을 충족하면 최대 30% 적용 가능

✓ 판단기준: 토지 종류, 실제 이용현황, 보유기간 중 사용내역 등을 종합적으로 확인

✓ 별도 감면: 일정한 자경농지나 공익사업용 토지에는 양도소득세 감면 적용 가능

다만 2026년 세제개편안에는 비사업용 토지의 추가 세율을 20%p로 높이고 장기보유특별공제를 배제하는 내용이 포함되어 있습니다.

해당 개정안은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 것으로 발표되었으나, 법률 개정사항이므로 최종 확정 여부와 적용시기를 확인해야 합니다.

1. 사업용 토지와 비사업용 토지는 어떻게 구분할까요?

비사업용 토지는 토지의 종류와 실제 이용현황, 사용기간 등을 고려하여 소득세법에서 정한 요건에 따라 판단합니다.

토지를 오래 보유했다고 해서 반드시 사업용 토지가 되는 것은 아닙니다. 반대로 토지를 직접 사용하지 않았다는 이유만으로 모두 비사업용 토지가 되는 것도 아닙니다.

대표적인 판단기준은 다음과 같습니다.

특히 토지대장에 기재된 지목만으로 사업용 여부가 결정되는 것은 아닙니다.

실제 사용현황을 확인하고, 토지의 종류에 따라 적용되는 세부 요건을 검토해야 합니다.

2. 농지는 실제 경작 여부가 중요합니다

농지는 비사업용 토지 여부를 판단할 때 재촌 및 자경 여부가 중요한 기준입니다.

재촌은 법령에서 정한 농지 소재지 또는 인근 지역에 거주하는 것을 의미하며, 자경은 본인이 직접 농작물 등을 경작하는 것을 말합니다.

예를 들어 농지를 취득한 후 직접 농사를 짓지 않고 다른 사람에게 임대하거나 장기간 방치했다면 비사업용 토지에 해당할 수 있습니다.

반대로 법령상 거주요건과 직접 경작요건을 충족했다면 사업용 토지로 인정될 가능성이 있습니다.

다만 농지의 소재지와 도시지역 편입 여부, 취득 경위, 경작기간 등에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

또한 사업용 농지 판정과 8년 자경농지 양도소득세 감면은 서로 다른 제도이므로 구분해서 검토해야 합니다.

3. 임야와 나대지도 이용현황을 확인해야 합니다

임야

임야는 비사업용 토지 판정 대상이지만, 법령에서 정한 요건을 충족하면 비사업용 토지에서 제외될 수 있습니다.

예를 들어 임야 소재지 거주요건을 충족하거나 공익상 보전이 필요한 임야 등은 예외가 적용될 수 있습니다.

따라서 임야를 직접 개발하거나 활용하지 않았더라도 법령상 예외에 해당하는지 확인해야 합니다.

나대지

건축물이 없는 나대지는 비사업용 토지에 해당할 가능성이 상대적으로 높습니다.

다만 재산세 과세구분과 실제 이용현황, 법령상 사용 제한 여부 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

특히 토지 취득 후 법령에 따라 사용이 제한되었다면 일정 기간을 비사업용 기간에서 제외하는 특례를 검토할 수 있습니다.

따라서 토지를 사용하지 않았다는 사실만으로 비사업용 토지라고 단정해서는 안 됩니다.

4. 비사업용 토지는 보유기간도 함께 확인해야 합니다

비사업용 토지 여부는 양도 당시의 이용현황만으로 결정되지 않습니다.

토지의 보유기간 중 일정 기간 동안 비사업용 상태였는지도 함께 확인합니다.

예를 들어 토지를 5년 이상 보유한 경우에는 다음 세 가지 기간기준을 검토합니다.

세 가지 기간기준을 모두 충족하는 경우 비사업용 토지에 해당할 수 있습니다.

반대로 세 가지 중 하나라도 충족하지 않으면 해당 기간기준에 따른 비사업용 토지 판정에서는 제외될 수 있습니다.

다만 보유기간이 5년 미만이면 별도의 기간기준이 적용되며, 법령상 사용 제한 등 부득이한 사유가 있는 경우에도 예외를 검토해야 합니다.

5. 비사업용 토지는 양도소득세율이 높아집니다

일반적인 토지를 2년 이상 보유한 후 양도하면 기본세율 6~45%가 적용됩니다.

반면 비사업용 토지는 현행법상 기본세율에 10%p가 추가됩니다.

국세 기준이며 지방소득세는 별도입니다. 단기보유 토지는 관련 규정에 따라 산출세액을 비교하며, 지정지역의 비사업용 토지는 별도 중과 여부를 검토해야 합니다.

2026년 세제개편안에서는 추가 세율이 20%p로 높아질 예정입니다

정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안에는 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과세율을 기본세율 +10%p에서 +20%p로 높이는 내용이 포함되어 있습니다.

이는 확정 시행된 규정이 아닌 정부의 세제개편안이며, 국회 심의 결과에 따라 내용과 적용시기가 달라질 수 있습니다.

6. 비사업용 토지도 장기보유특별공제를 받을 수 있을까요?

2026년 10월 현재는 비사업용 토지라도 일정한 요건을 충족하면 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

일반 장기보유특별공제는 보유기간이 3년 이상인 경우 6%부터 적용되며, 이후 1년마다 2%p씩 증가하여 15년 이상 보유하면 최대 30%가 적용됩니다.

예를 들어 비사업용 토지를 10년 동안 보유하고 양도차익이 3억원 발생했다면, 현행법상 일반적인 경우 20%인 6,000만원을 장기보유특별공제로 차감할 수 있습니다.

다만 공제 후 과세표준에 대해서는 비사업용 토지의 추가 세율이 적용됩니다.

2026년 세제개편안에서는 비사업용 토지의 장기보유특별공제를 배제합니다

정부의 2026년 세제개편안에는 개인이 보유한 비사업용 토지를 장기보유특별공제 대상에서 제외하는 내용도 포함되어 있습니다.

따라서 개정안이 발표 내용대로 시행된다면 장기간 보유한 비사업용 토지의 세금 부담은 추가 세율 인상과 장기보유특별공제 배제로 인해 동시에 증가할 수 있습니다.

다만 실제 적용 여부는 최종 개정 법률과 부칙을 확인해야 합니다.

사례로 살펴보면

A씨는 10년 전에 취득한 토지를 매도하려고 합니다.

사업용 토지인지 비사업용 토지인지에 따라 양도소득세가 얼마나 달라지는지 비교해 보겠습니다.

다른 조정사항이 없고 양도소득 기본공제 250만원을 전액 적용할 수 있다고 가정하겠습니다.

현행법 기준 비교

현행법 기준으로 동일한 토지를 같은 가격에 양도하더라도 비사업용 토지에 해당하면 2,348만 5,000원의 세금 차이가 발생합니다.

개정안이 시행된다면 어떻게 달라질까요?

2026년 세제개편안에서 발표한 비사업용 토지의 장기보유특별공제 배제와 추가 세율 인상을 같은 사례에 적용하면 다음과 같습니다.

2026년 세제개편안이 발표 내용대로 시행된다고 가정한 비교이며, 확정된 미래 세액을 의미하지 않습니다. 별도 감면과 다른 양도소득, 지정지역 추가 중과는 고려하지 않았습니다.

개정안에 따르면 같은 토지를 같은 가격에 양도하더라도 현재보다 5,793만 7,000원의 세금이 증가하는 것으로 계산됩니다.

따라서 비사업용 토지를 보유하고 있다면 개정안의 국회 심의 결과와 적용시기를 확인하면서 양도계획을 검토할 필요가 있습니다.

7. 농지나 공익사업용 토지는 별도의 감면을 검토할 수 있습니다

일반적인 토지 양도에는 주택의 1세대 1주택 비과세와 같은 혜택이 적용되지 않습니다.

하지만 일정한 요건을 충족하는 토지에는 별도의 양도소득세 감면제도가 적용될 수 있습니다.

8년 자경농지 감면

농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지는 일정한 요건을 충족하면 양도소득세 감면을 적용받을 수 있습니다.

다만 단순히 농지를 8년 이상 보유했다는 사실만으로 감면되는 것은 아닙니다.

재촌 및 자경기간, 실제 경작 여부, 농지 소재지 및 이용현황 등을 확인해야 합니다.

또한 자경기간 중 근로소득과 사업소득이 법령에서 정한 기준을 초과한 연도는 자경기간 계산에서 제외될 수 있습니다.

8년 자경농지 감면은 원칙적으로 1개 과세기간에 1억원, 5개 과세기간에 2억원의 감면한도가 적용됩니다.

이는 양도차익을 차감하는 것이 아니라 법령상 계산된 양도소득세액을 감면하는 제도입니다.

또한 농지가 주거지역, 상업지역 또는 공업지역에 편입된 경우에는 편입시기와 양도시점 등에 따라 감면이 제한되거나 편입 후 발생한 양도차익에 대해 감면을 적용받지 못할 수 있습니다.

공익사업에 따른 토지 수용

공익사업에 필요한 토지 등을 협의매수하거나 수용하는 경우에도 일정한 요건에 따라 양도소득세 감면을 검토할 수 있습니다.

2026년 현행 규정상 주요 감면율은 다음과 같습니다.

다만 모든 공익사업용 토지에 위 감면율이 자동으로 적용되는 것은 아닙니다.

사업인정고시일과 토지 취득시기, 사업의 종류, 보상방법 및 감면한도 등을 확인해야 합니다.

실제로 확인하거나 준비할 사항

• 토지의 취득일과 양도예정일을 확인했는지

• 토지대장상 지목과 실제 이용현황을 확인했는지

• 농지라면 재촌 및 자경 여부를 확인했는지

• 임야라면 소재지 거주요건과 예외규정을 검토했는지

• 나대지라면 재산세 과세구분과 실제 사용현황을 확인했는지

• 보유기간 중 비사업용으로 사용한 기간을 확인했는지

• 법령상 사용 제한 등 부득이한 사유가 있는지

• 장기보유특별공제와 별도 감면 적용 가능성을 확인했는지

• 양도예정일에 적용되는 개정 법령과 부칙을 확인했는지

주의할 점

1. 재산세 과세구분은 중요한 판단자료입니다

나대지나 건축물 부속토지 등의 비사업용 토지 여부를 검토할 때는 재산세 과세구분이 중요할 수 있습니다.

특히 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상에 해당하는 토지는 법령상 일정 요건에 따라 비사업용 토지에서 제외될 수 있습니다.

다만 재산세 과세구분만으로 모든 토지의 사업용 여부가 결정되는 것은 아니므로 실제 이용현황도 함께 확인해야 합니다.

2. 상속받은 토지는 별도의 특례가 적용될 수 있습니다

상속으로 취득한 농지나 임야 등은 취득 경위와 피상속인의 보유 및 이용현황, 상속 후 경과기간 등에 따라 비사업용 토지 판정에서 특례가 적용될 수 있습니다.

따라서 상속받은 토지를 직접 사용하지 않았다는 이유만으로 비사업용 토지라고 단정해서는 안 됩니다.

3. 여러 토지를 함께 양도하는 경우에도 확인이 필요합니다

여러 필지를 함께 양도하거나 한 필지 중 일부만 양도하는 경우에는 토지별 지목과 사용현황, 취득시기가 다를 수 있습니다.

사업용과 비사업용 토지가 함께 포함되어 있다면 각각의 양도차익과 적용 세율을 구분해야 할 수 있습니다.

별도 검토가 필요한 경우

• 농지를 직접 경작하지 않고 임대하거나 방치한 경우

• 임야 또는 나대지를 장기간 보유하다 양도하는 경우

• 상가나 공장에 딸린 넓은 부속토지를 함께 양도하는 경우

• 상속 또는 증여받은 토지를 매도하는 경우

• 개발제한이나 건축제한이 있는 토지를 양도하는 경우

• 8년 자경농지 감면 또는 공익사업 수용 감면을 검토하는 경우

• 비사업용 토지의 개정안 시행 전후 양도시기를 검토하는 경우

정리

토지 양도소득세는 양도차익과 보유기간뿐만 아니라 사업용 토지인지 비사업용 토지인지에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

2026년 10월 현재 비사업용 토지는 기본세율에 10%p가 추가되지만, 일정 요건을 충족하면 일반 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

다만 2026년 세제개편안에는 비사업용 토지의 추가 세율을 20%p로 인상하고 장기보유특별공제를 배제하는 내용이 포함되어 있습니다.

개정안이 시행된다면 장기간 보유한 비사업용 토지의 세금 부담이 상당히 증가할 수 있습니다.

따라서 토지를 매도하기 전에는 지목과 실제 이용현황, 보유기간 중 사용내역을 확인하고 비사업용 토지 여부와 적용 법령을 함께 검토하는 것이 중요합니다.

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