부담부증여, 대출금까지 넘기면 증여세가 줄어들까요?

부모가 자녀에게 아파트를 증여하면서 담보대출이나 임대보증금도 함께 이전하는 경우가 있습니다.

이를 부담부증여라고 합니다.

일반적인 증여는 부동산의 전체 가액을 기준으로 증여세를 계산하지만, 부담부증여는 자녀가 실제로 인수한 채무를 증여재산가액에서 차감할 수 있습니다.

다만 증여세가 줄어드는 대신 부모에게 양도소득세가 발생할 수 있고, 자녀의 취득세도 일반증여와 달라질 수 있습니다.

따라서 부담부증여가 유리한지는 증여세뿐 아니라 양도소득세와 취득세를 함께 계산하여 판단해야 합니다.

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결론부터 말씀드리면

부담부증여는 부동산을 증여하면서 해당 재산에 관한 채무를 수증자가 함께 인수하는 거래입니다.

실제 채무승계가 인정되면 세금은 다음과 같이 구분됩니다.

다만 부동산에 대출금이나 임대보증금이 존재한다고 해서 반드시 부담부증여로 인정되는 것은 아닙니다.

증여재산에 담보된 증여자의 채무를 자녀가 실제로 인수하고, 그 채무를 부담한다는 사실이 확인되어야 합니다.

특히 부모와 자녀 사이의 부담부증여는 일반적인 제3자 거래보다 채무인수 여부에 관한 입증이 중요합니다.

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1. 부담부증여는 일반증여와 어떻게 다를까요?

일반증여는 부동산을 대가 없이 이전하는 거래입니다.

반면 부담부증여는 부동산을 이전하면서 증여받는 사람이 일정한 채무를 함께 인수합니다.

예를 들어 시가 8억원의 아파트에 담보대출 3억원이 있다고 가정하겠습니다.

부모가 아파트를 자녀에게 증여하면서 자녀가 담보대출 3억원을 실제로 인수한다면, 증여세 계산에서는 다음과 같이 구분합니다.

자녀는 채무를 제외한 5억원을 기준으로 증여재산공제 등을 반영하여 증여세를 계산합니다.

반면 부모는 자녀에게 넘긴 채무 3억원에 해당하는 부분을 유상으로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산하게 됩니다.

즉, 부담부증여는 하나의 거래 안에 증여와 양도가 함께 존재하는 구조입니다.

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2. 대출금이나 임대보증금은 모두 채무로 인정될까요?

부담부증여에서 증여재산가액에서 차감할 수 있는 채무는 원칙적으로 증여재산에 담보된 증여자의 채무 중 수증자가 실제로 인수한 금액입니다.

대표적으로 다음과 같은 채무를 검토할 수 있습니다.

특히 부모와 자녀 사이에서는 세법상 채무가 인수되지 않은 것으로 추정하는 규정이 있습니다.

따라서 증여계약서에 채무를 인수한다고 기재했더라도 실제 승계 사실이 확인되지 않으면 채무를 공제받지 못할 수 있습니다.

채무상환능력도 확인해야 합니다

자녀가 채무를 인수했다면 이후 이자와 원금 또는 임대보증금을 실제로 부담할 수 있어야 합니다.

따라서 자녀의 소득과 재산상태, 금융기관의 채무자 변경내역, 원리금 상환내역 등을 확인해야 합니다.

채무를 인수한 것으로 신고했지만 부모가 계속해서 대출 원리금을 대신 상환한다면 실제 채무승계 여부가 문제될 수 있습니다.

또한 자녀가 인수한 채무를 부모가 나중에 대신 변제하는 경우에는 해당 변제금액에 대해 별도의 증여세가 발생할 수 있습니다.

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3. 부담부증여를 하면 부모에게 양도소득세가 발생할까요?

부담부증여에서 자녀가 인수한 채무 부분은 부모가 해당 부동산의 일부를 유상으로 양도한 것으로 취급합니다.

따라서 부모에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다.

이때 양도소득세를 계산하기 위한 취득가액은 일반적으로 전체 부동산의 취득가액을 채무인수액의 비율에 따라 안분합니다.

기본적인 계산구조는 다음과 같습니다.

• 채무인수 비율 = 인수한 채무액 ÷ 전체 증여재산가액

• 양도 부분의 취득가액 = 전체 취득가액 × 채무인수 비율

다만 실제 양도소득세를 계산할 때에는 필요경비와 보유기간, 장기보유특별공제, 적용세율 등을 함께 확인해야 합니다.

1세대 1주택 비과세도 적용될까요?

부담부증여의 채무인수 부분은 양도소득세 계산상 양도로 취급되므로, 해당 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지도 검토할 수 있습니다.

요건을 충족하면 양도로 보는 부분의 양도소득세가 비과세될 수 있습니다.

다만 고가주택에 해당하거나 거주요건을 충족하지 못하는 경우, 다른 주택을 보유하고 있는 경우 등에는 계산 결과가 달라질 수 있습니다.

따라서 부담부증여에서 부모의 양도소득세는 주택 보유현황과 취득 및 거주기간을 기준으로 별도로 계산해야 합니다.

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4. 부담부증여의 취득세는 어떻게 계산할까요?

부담부증여는 증여받는 사람의 취득세도 확인해야 합니다.

일반적으로 채무인수가 인정되는 경우에는 채무 부분과 무상취득 부분을 구분하여 취득세를 계산합니다.

일반적인 부동산 증여의 취득세 본세율은 3.5%이지만, 조정대상지역의 일정 요건을 충족하는 주택은 12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.

또한 유상취득 부분도 수증자의 주택 보유현황과 취득가액 등에 따라 적용세율이 달라질 수 있습니다.

부모 자녀 간 부담부증여에서는 별도 확인이 필요합니다

부모와 자녀 사이의 부담부증여는 취득세에서도 자녀가 채무를 인수할 능력이 있는지 확인해야 합니다.

따라서 증여세 계산에서 채무인수가 인정된다고 하여 취득세에서도 자동으로 동일한 유상취득 부분이 인정되는 것은 아닙니다.

특히 자녀의 소득과 기존 재산으로 해당 채무를 부담할 수 있는지, 실제 채무인수 사실을 확인할 수 있는지 등을 검토해야 합니다.

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사례로 살펴보면

조정대상지역에 아파트 두 채를 보유한 부모가 그중 한 채를 성년 자녀에게 증여하려고 합니다.

아파트에는 담보대출 3억원이 있으며, 일반증여와 자녀가 대출금을 승계하는 부담부증여 중 어느 방식이 세금 측면에서 유리한지 비교하겠습니다.

자녀가 담보대출 3억원을 실제로 인수하고, 증여세와 취득세에서 모두 채무승계가 인정되는 것으로 가정하겠습니다.

또한 부모가 증여하는 아파트는 양도소득세 중과대상 주택에 해당하며, 중과배제나 비과세 등 별도 특례는 적용되지 않는 것으로 가정합니다.

① 자녀의 증여세

일반증여는 아파트 전체 가액 8억원을 기준으로 증여세를 계산합니다.

반면 부담부증여는 자녀가 인수하는 채무 3억원을 제외한 5억원을 기준으로 계산합니다.

부담부증여를 하면 자녀의 증여세는 일반증여보다 8,245만원 감소합니다.

다만 자녀가 인수한 채무 부분에 대해서는 부모에게 양도소득세가 발생합니다.

② 부모의 양도소득세

부담부증여에서는 자녀가 인수한 채무 3억원을 양도가액으로 보고, 부모의 당초 취득가액을 채무인수 비율에 따라 안분합니다.

이 사례에서 부모는 1세대 2주택자로서 조정대상지역의 중과대상 주택을 양도하므로 기본세율에 20%p를 가산하고, 장기보유특별공제는 적용하지 않습니다.

부모는 아파트를 5년간 보유했지만, 다주택자 양도소득세 중과대상에 해당하므로 장기보유특별공제를 적용받을 수 없습니다.

따라서 부담부증여에 따른 부모의 양도소득세는 지방소득세를 포함하여 약 7,225만원입니다.

위 계산은 추가 필요경비가 없고, 해당 연도 다른 양도소득이 없어 기본공제 250만원을 전액 적용받는 것으로 가정했습니다.

③ 자녀의 취득세

일반증여는 아파트 전체를 무상취득한 것으로 보지만, 부담부증여는 실제 채무인수가 인정되는 경우 유상취득 부분과 무상취득 부분을 나누어 계산합니다.

이 사례의 아파트는 조정대상지역에 소재하고, 증여자인 부모가 1세대 2주택자이므로 무상취득 부분에는 취득세 중과세율 12%가 적용됩니다.

반면 자녀는 무주택자로서 채무인수에 따른 유상취득 부분에 일반세율 1%가 적용되는 것으로 가정합니다.

부담부증여를 하면 취득세 본세는 일반증여보다 3,300만원 감소합니다.

다만 실제 납부세액에는 지방교육세와 농어촌특별세 등 해당 부가세목이 추가됩니다.

또한 부모 자녀 간 부담부증여에서는 자녀의 채무상환능력과 실제 채무승계 사실이 확인되어야 유상취득 부분을 인정받을 수 있습니다.

④ 일반증여와 부담부증여의 전체 세금 비교

앞서 계산한 증여세와 양도소득세, 취득세 본세를 합산하면 다음과 같습니다.

이 사례에서는 부담부증여를 선택하면 일반증여보다 43,196,500원(약 4,320만원)의 세금이 감소하는 것으로 계산됩니다.

다만 이는 취득세 관련 지방교육세와 농어촌특별세를 제외한 비교이며, 자녀가 인수하는 3억원의 채무도 별도로 고려해야 합니다.

특히 부모가 다주택자라면 부담부증여의 채무인수 부분에 양도소득세 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 배제될 수 있습니다.

따라서 부담부증여는 증여세가 얼마나 줄어드는지만 볼 것이 아니라 부모의 양도소득세와 자녀의 취득세를 함께 계산하여 판단해야 합니다.

위 사례는 2026년 11월 기준의 가상 계산입니다. 증여자와 수증자가 모두 국내 거주자이고, 증여세 및 취득세상 채무승계가 인정되며, 증여재산가액과 취득세 과세표준이 동일한 것으로 가정했습니다. 양도소득세 중과배제 및 별도 세액감면은 적용하지 않았으며, 취득세 관련 지방교육세와 농어촌특별세는 비교금액에서 제외했습니다.

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부담부증여 전에 확인할 사항

부담부증여를 검토할 때에는 다음 자료를 확인하는 것이 좋습니다.

• 증여할 부동산의 예상 시가와 평가자료

• 증여자의 최초 취득가액과 취득일

• 담보대출 잔액증명서 및 금융거래내역

• 임대차계약서와 임대보증금 반환채무 내역

• 채무자 변경 또는 채무승계 관련 자료

• 수증자의 소득과 재산 및 채무상환능력

• 증여자와 수증자의 주택 보유현황

• 조정대상지역 및 토지거래허가구역 해당 여부

• 일반증여와 부담부증여의 세금 비교자료

특히 토지거래허가구역에 있는 부동산을 부담부증여하는 경우에는 유상거래의 성격이 있으므로 허가대상 여부와 허가요건도 별도로 확인해야 합니다.

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주의할 점

1. 채무가 있다는 사실만으로 부담부증여가 인정되는 것은 아닙니다

증여재산에 담보된 채무가 실제로 존재하고, 자녀가 해당 채무를 인수하여 부담한다는 사실이 확인되어야 합니다.

특히 부모가 증여 후에도 계속 원리금을 상환하고 있다면 실제 채무승계 여부가 문제가 될 수 있습니다.

2. 증여세 감소액이 전체 절세액은 아닙니다

부담부증여에서는 부모의 양도소득세가 발생할 수 있고, 자녀의 취득세도 일반증여와 달라질 수 있습니다.

따라서 증여세만 비교하면 실제 세부담을 잘못 판단할 수 있습니다.

3. 자녀의 채무상환능력을 확인해야 합니다

부모 자녀 간 부담부증여는 채무인수에 대한 객관적인 입증이 필요합니다.

특히 취득세에서는 유상취득 부분을 인정받기 위해 자녀의 소득과 재산 등 채무를 부담할 능력까지 확인해야 합니다.

4. 증여 후 부모가 채무를 대신 갚으면 추가 증여세가 발생할 수 있습니다

처음에는 자녀가 채무를 인수했더라도 이후 부모가 해당 채무를 대신 변제하면 별도의 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 부담부증여 이후의 실제 상환내역도 관리해야 합니다.

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이런 경우에는 별도 검토가 필요합니다

• 부모가 자녀에게 담보대출이 있는 아파트를 증여하는 경우

• 전세보증금이 있는 주택을 증여하는 경우

• 부모가 다주택자로서 양도소득세 중과 여부를 확인해야 하는 경우

• 자녀의 소득이나 재산으로 채무를 상환하기 어려운 경우

• 조정대상지역의 주택을 부담부증여하는 경우

• 토지거래허가구역의 부동산을 부담부증여하려는 경우

• 일반증여, 부담부증여, 가족 간 매매 중 유리한 방식을 비교하려는 경우

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정리

부담부증여는 부동산을 증여하면서 해당 재산에 관한 채무를 함께 이전하는 거래입니다.

자녀가 실제로 인수한 채무는 일정한 요건에서 증여재산가액에서 차감할 수 있으므로 일반증여보다 증여세가 줄어들 수 있습니다.

하지만 채무인수 부분은 부모의 양도소득세 과세대상이 될 수 있으며, 자녀의 취득세도 일반증여와 달라질 수 있습니다.

따라서 부담부증여가 유리한지는 채무인수의 인정 여부와 증여자의 양도소득세, 수증자의 증여세 및 취득세를 함께 계산하여 판단해야 합니다.

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